ロサンゼルス不動産投資、今の実態と選び方は？

ロサンゼルスの不動産市場は今どのような状況ですか？

価格動向の実態

2026年7月のロサンゼルス郡を含む南カリフォルニアエリアにおける住宅の中央販売価格は約89.9万ドルで、前年同期比0.1％上昇しました。住宅は平均して市場に出てから26日で売却されており、前年の28日とほぼ同水準です。こうしたデータを見ると、ロサンゼルス郡の住宅市場は大きく値崩れしている状況ではなく、前年と比べておおむね横ばいから小幅な上昇で推移していることがわかります。

住宅ローン金利は6％台後半で推移しており、2026年7月23日時点の30年固定住宅ローン金利は平均6.58％です。以前の低金利期と比べると、購入時の資金負担は大きくなっています。

• 出典：California Association of REALTORS®「County Sales Activity」
  https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity

需要を支える経済基盤

カリフォルニア州政府が2026年4月に公表したデータによると、2025年の州の名目GDPは約4.25兆ドルに達しました。州政府は引き続きカリフォルニア州を「世界第4位の経済」と位置付けています。一方、世界銀行の2025年データでは日本の名目GDPは約4.44兆ドルとなっており、同一年の年間GDPで比較した場合、カリフォルニア州は日本に次ぐ世界第5位相当の経済規模となります。

州内では製造業やハイテク産業、農業など幅広い産業が経済を支えています。こうした厚みのある産業・雇用基盤は、ロサンゼルスの住宅購入需要や賃貸需要を考えるうえでも重要な背景となっています。

• 出典：Office of Governor Gavin Newsom（カリフォルニア州知事室）「 California is now the 4th largest economy in the world」
  https://www.gov.ca.gov/2026/04/09/californias-economy-remains-the-4th-largest-in-the-world/
• 出典：U.S. Bureau of Economic Analysis（BEA）「Gross Domestic Product by State」
  https://www.bea.gov/data/gdp/gdp-state

外国人（日本人）でもロサンゼルスの不動産を購入できますか？

購入に必要な条件とビザの要否

アメリカの不動産購入自体には、就労ビザや永住権は必要ありません。日本に住んだまま購入することもできます。では、何を準備しておけばよいのでしょうか。

購入後の納税や現地銀行口座の開設には、個人用納税者番号（ITIN）が必要です。日本のマイナンバーに近い、税務上の本人確認番号と考えるとわかりやすいでしょう。

売却時にかかるFIRPTA（源泉徴収制度）の注意点

外国人がアメリカの不動産を売却する際は、FIRPTA（源泉徴収制度）に注意が必要です。FIRPTAでは、売主の納税漏れを防ぐため、買主が税金分をあらかじめ差し引いて納めます。原則として売却代金の15%が源泉徴収されますが、買主が自己の居住用として購入する場合は、売却価格が100万ドル以下なら10%に軽減され、30万ドル以下なら源泉徴収が免除されます。

実際の税額は確定申告で精算されるため、源泉徴収額がそのまま税負担になるわけではありません。出口戦略まで見据え、購入段階から税務の専門家に相談しておくと安心です。

ロサンゼルスの不動産購入にはどれくらいの費用がかかりますか？

物件価格とは別に、エスクロー手数料やタイトル保険、登記費用などを合わせておよそ5,000〜8,000ドルの諸費用がかかります。加えて、購入後は固定資産税や管理費といったランニングコストも発生します。

購入時にかかる主な諸費用の内訳

購入時には、物件価格とは別に諸費用が発生します。エスクロー手数料はおよそ2,000〜2,500ドル、タイトル保険は3,000〜4,000ドル、登記費用は100〜200ドル、インスペクション費用は300〜1,000ドルが目安です。

仲介手数料については、従来は売買1件につき合計5〜6％程度の手数料を売主側がまとめて負担し、その中から売主側・買主側それぞれのエージェントへ分配される商習慣が一般的でした。しかし近年は、売主・買主それぞれが自分のエージェントと個別に仲介手数料の契約を結ぶ形へと実務が変化しています。南カリフォルニアでは現在も売主が買主側エージェントの手数料を支払う商習慣が残っており、買付のオファーを入れる際に、売主に対して買主側エージェント分の手数料負担を求めることが可能です。一般的な住宅売買では、売主側から2.0〜2.5％程度の支払いが認められるケースがあります。ただし、買主が買主側エージェントと3％の手数料契約を結んでいる場合に、売主側から支払われる手数料が2％にとどまると、不足分の1％を買主が負担する可能性があります。つまり、従来のように売主が5〜6％をすべて負担する形から、売主と買主が契約内容に応じて、合計で最大6％程度の手数料を分担する形へ変わりつつあります。購入前には、売主側から支払われる手数料の有無と、自身が契約する買主側エージェントへの支払い条件を必ず確認しておくことが大切です。

購入後は、固定資産税として毎年、物件価格のおよそ1.1〜1.25%がかかるほか、賃貸運用の場合は管理費として賃料の10%前後が目安です。購入後のランニングコストまで含めて資金計画を立てることが大切です。

ロサンゼルスの不動産で、人気のエリアはどこですか？

企業移転や住宅需要を背景に注目されるエリア

コロナ後の在宅勤務は一巡し、企業が社員をオフィスへ戻す動きも見られます。一方で、家賃や通勤負担の大きいダウンタウンから、周辺エリアへオフィスを移す企業も増えています。なかでも、住環境の良さと商業・オフィス物件の供給力をあわせ持つアーバインを含むオレンジ郡南部は、他地域に比べて歴史的に堅調な需要を維持している注目エリアです。アーバインでは、旧エルトロ海兵隊航空基地跡地を活用した大規模再開発「Great Park」も進行しており、約1,300エーカーの敷地のうち500エーカー以上がすでに完成・運営中、さらに約300エーカーで次期開発が進められています。

Great Parkでは、文化施設、常設音楽堂、湖、植物園などを含む段階的な整備が計画されており、周辺では新たな住宅街や商業施設の開発も進んでいます。こうした開発はアーバイン市内だけでなく、近隣のレイクフォレストなど周辺都市の住宅需要にも波及しており、アーバインに比べて比較的価格を抑えやすいエリアとして、レイクフォレストも検討候補に入れやすい地域です。

また、アナハイムの「Platinum Triangle」も、今後の開発動向を注視したいエリアのひとつです。エンジェルス球場やホンダセンターを中心に、I-5、SR-57、Katella Avenue周辺に広がる三角地帯で、西側にはディズニーランドを核とするアナハイム・リゾート地区も隣接しています。市の計画では、既に約5,900戸の住宅が完成しており、さらに約24,700戸規模の住宅開発が認められているなど、住宅・商業・エンターテインメントが一体となった複合開発が進んでいます。

カルバーシティは、大手映画スタジオやテック企業が集まる「シリコンビーチ」の一角として知られ、オフィス需要と住宅需要の両方が見込まれるエリアです。あわせて、計画的に開発されたプラヤ・ビスタも、テック企業の集積や住環境の良さから注目されています。

一方で、エリア内でも立地や物件タイプによって価格や需要には差があります。将来性だけで判断するのではなく、周辺環境、通勤動線、賃貸ニーズ、管理のしやすさまで含めて見極めることが重要です。

生活のしやすさ・賃貸需要の安定で人気のエリア

トーランスは、日系企業が多く集まるサウスベイ地区の中心エリアです。治安のよさと学区の評価の高さから、日本人駐在員のご家族に長年支持されており、日本食レストランや日系スーパーも充実しています。

マリナ・デルレイは、世界的にも知られるヨットハーバーを囲む落ち着いた街で、都会の利便性を保ちながらリゾートライクな雰囲気を感じられるエリアです。ウェストウッドは、UCLAを中心としたアカデミックな街であり、周辺にはビバリーヒルズやベルエアなどの高級住宅街も広がっています。いずれも生活利便性が高く、駐在員や学生、専門職層などを中心に賃貸需要が見込まれるエリアです。

• 出典：City of Irvine Great Park
  https://storymaps.arcgis.com/stories/fc309f634ea2430ab532f8533575a815

まとめ

ロサンゼルスの不動産市場は2026年、急激な価格下落局面ではなく、住宅供給不足や底堅い人口・雇用需要を背景に、おおむね安定した推移が続いています。金利上昇の影響により購入時の負担は依然として大きいものの、長期的な視点では需要を支える経済基盤が存在しており、エリアや物件選定の重要性がこれまで以上に高まっています。

不動産の購入にあたっては、物件価格だけでなく、購入時の諸費用、税制、管理コスト、出口戦略まで含めて検討することが大切です。また、同じロサンゼルス圏内でも、アーバインやカルバーシティ、トーランスなど、エリアごとに特徴や需要層は大きく異なります。

ご自身の利用目的や投資目的に合わせて、地域特性や将来性を十分に確認しながら検討を進めることをおすすめします。