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海外不動産通信：香港で賃貸物件をお探しの方へ（スターツの賃貸事業）
Asia・Oceania
香港で賃貸物件をお探しの方へ ー スターツの賃貸事業
1. はじめに
春先の人事異動に合わせ、新任地でのお部屋探しをされる方が増える時期になってまいりました。スターツは海外22ヶ国34都市に拠点をもち、毎年数多くの駐在員の方の社宅や寮のご紹介をさせて頂いています。
スターツが展開する上記都市において、それぞれ日系企業の駐在員のニーズにあった物件をご用意しております。
ご赴任前のウェブミーティングも対応可能ですので、海外転勤がお決まりになりましたら、まずスターツにお問い合わせ下さい。誠実かつ迅速に対応させて頂きます。
今回は、東アジアの伝統的な国際金融センターであり、華南エリアのハブ拠点として多くの駐在員が赴任する香港を事例に取り上げます。この春には日本人小学校の移転も予定されており、お住まい探しに苦慮されておられる方もいらっしゃるかもしれません。ここでは代表的な居住エリアとお住まいを探す際のポイントについて実例を交えてご紹介させて頂きます。
目次
1. はじめに
2. 全体感（売買・賃貸の市況）
3. エリア（全体図、おすすめ居住区）
4. 契約に関する注意事項
5. ご入居後：アフターサービスとセキュリティ
6. スターツ香港のご紹介
2. 全体感（不動産売買・賃貸の市況）
香港は世界でも指折りの不動産価格が高い都市であり、
- 政府により管理された土地供給
- 海外資本、中国本土資本の流入
- 国際金融都市としての地位
といった要因により、不動産価格の高値を維持してきました。
出展： How much property will $US1 million buy you across the world?
出展： Rating and Valuation Department
https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf
上記は2006年を100として売買価格と賃料の推移を示したものです。2008年の国際金融危機、2016年の雨傘運動による政治的緊張などのタイミングで一時的に不動産価格の下落があったものの影響は限定的でした。
しかしながら、2019年に再び民主化を求める大規模な抗議デモが起こり、社会情勢の変化と共に一部の企業や個人が居住地や投資先の変更・分散を進めたことで、住宅・オフィス双方において需要の伸びが停滞しました。
また、香港ドルは米ドルとのペッグ制を採用しているため、アメリカの金融政策の影響を強く受けます。2022年のアメリカの利上げに伴い香港でも年間でHIBOR（Hong Kong Interbank Rate）が0.14％から4.35％まで上昇、住宅ローン金利も急騰し実需・投資需要の双方が冷え込み、現在でも不動産売買市場では価格の下落基調が続いています。
直近においては住宅ローン金利の低下と賃料の高騰の反動で持ち家ニーズが高まり、徐々に売買価格も回復基調にありますが、引き続き経済政策や社会情勢、人口動態などの外部環境に大きく左右される局面が続くものと見込まれます。
他方、賃料は依然高い伸びを記録しています。これは2020年の国家安全維持法施工後、多くの香港人の人材が海外に流出した一方で、香港政府が高度人材（トップタレントパススキーム）誘致を強化し、主に中国本土からの移住者や留学生が増えたことが大きな要因です。また、世界各国から一定数の外資系企業、駐在員数が維持されており、日系企業の駐在員が多くお住まいになるコンドミニアムについても、こういった理由から高い需要があるため、今後も上昇が見込まれています。
3. エリアについて
香港の全体図
香港の面積は東京都の約半分、東京23区の約2倍の広さです。
地下鉄、バス、ミニバス、路面電車、タクシー、フェリーと交通網が非常に発達しており、全体的に治安も良く大変住みやすい環境と言えるかと思います。
ビクトリアハーバーを挟んで、
・ 南側の香港島、
・ 北側の九龍半島の九龍（カオルーン）、
・ 新界（ニューテリトリー）の3つの地域から成り、
日系企業のオフィスは
香港島： 中環（セントラル）から銅羅湾（コーズウェイベイ）の間
九龍半島： 尖沙咀（チムサーチョイ）、紅磡（ホンハム）周辺
に集中していますが、新界エリアにも古くから貿易や物流関連の企業が多くいらっしゃいます。
日系駐在員の居住エリア
日系駐在員にとって大きな変化として、香港校（小学部・中学部）と九龍半島サイドの大埔校（小学部・国際部）の2校あった日本人学校が2026年4月に大埔校（小学部・中学部・国際部）に統合される予定となっています。
従来日本人居住エリアは香港島、九龍半島に分散していましたが、香港島から大埔校までは車でだいたい30～50分は掛かりますので、今後さらに九龍半島サイドの人気が高まることが予想されます。
日本人学校や他インターナショナルスクールもスクールバスを出していますが、バスストップは毎年見直されますので、送り迎えに無理のない立地のコンドミニアムを選定する必要があります。香港では12歳未満の子供を不適切に放置してはならないという法律のもと、保護者無しで外出させたり、留守番をさせることは保護者責任放棄とみなされます。学校の登下校も安全な交通路、集団登下校、信頼できる大人の付き添いなどが必要とされます。これはかつて治安が悪かった時代の名残と、メイド文化（メイドが住み込みで家事や育児を担う）が反映されたもので、小さなお子様がいらっしゃるご家庭は注意が必要です。
居住区の一例
前述の通り、香港は治安も良く交通の便の良い環境であり、日本の食材や雑貨類も手に入りやすいため、特定のエリアでないと住みにくいということはないかと思います。ここでは通勤や通学の便がよく、日本人に好まれるコンドミニアムが複数あり、日本人が多く居住するエリアの例をいくつかご紹介します。
└九龍（カオルーン）駅周辺
九龍半島の先端に位置する再開発エリアである九龍駅には5棟の大型コンドミニアムがあり、いずれも日本人に人気の高い物件です。九龍駅には大型の高級ショッピングモールがあり、共有の公園やテニスコートも整備されています。香港国際空港からエアポートエクスプレスで約20分、また2018年に隣に開通した西九龍駅は高鐵（中国大陸に向かう高速鉄道）の始発駅とイミグレーションを兼ねており、深圳駅までは約20分、広州東駅までは約1時間40分の所要時間となっており、ご出張が多い方にとっては非常に便利です。また、日本人小学校の統合により、更に人気が集中することが予想されるエリアの一つです。
└香港島 （北角～西湾河）
日本人小学校のあった北角（ノースポイント）から西湾河（サイワンホー）にかけては古くからの日本人居住エリアです。そのため日本人の入居者に慣れているオーナーも多く、日本人ならではの法人契約の内容や、諸条件を理解されやすいといった土壌があります。また太古（タイクー）には老舗のカナダ系インターナショナルスクールがあり、日本人にも人気の高い学校です。
└香港島 （中環～湾仔）
ビジネスの中心地である中環（セントラル）周辺から山の手にかけて広がる、ミッドレベルと呼ばれるエリアは特に欧米人に人気の高い高級住宅街です。もっとも古くに開発されたエリアでもあり、築年数の古い物件が多いですがその分広い物件が多いのが魅力です。湾仔（ワンチャイ）～銅羅湾（コーズウェイベイ）はショッピングモールや飲食店の集まる繁華街です。単身向けのサービスアパートメントやコンドミニアムが多く、中環や金鐘（アドミラルティ）にオフィスがあり職住近接を求められる方に特に人気が高いエリアです。
4. 契約に関する注意事項
次に、ご契約に際しご注意頂きたい事項についてご説明させて頂きます。
前述の通り、賃料は非常に高く、エリアや諸条件により幅はありますが、日系駐在員の方のお住まいの賃料のおおよその目安は下記の通りです。
賃料相場（1香港ドル＝20円換算）
1K/ワンルーム 40万円 ～ 60万円
1LDK 50万円 ～ 70万円
2LDK 70万円 ～ 90万円
3LDK 90万円 ～ 120万円
広さ・間取り
香港のコンドミニアムの室内をご覧頂くと、日本よりもコンパクトにお感じになるかもしれません。3ベッドルームであればバスルーム（浴室、トイレ、洗面台）が2つある間取りが多いため、ひとつひとつの寝室がひと回り狭くなるようです。日本と違い、分譲時や改修時の間取り図面がないことが一般的ですので、実際に現地を見てレイアウトや収納を確認することが重要です。
また、国土が狭いゆえに親元を離れて一人暮らしをする世帯が少なく、日本でよくあるワンルームや1Kといった間取りは限られています。そのため単身の方は、サービスアパート（ワンルーム～1LDK／約30～50㎡）にお住まい頂くことが多いです。
家具付き物件が主流
分譲のコンドミニアムでも、家具・家電付きで貸し出される物件が一般的です。入居時の家具の手配の必要がなく、入居後すぐに生活を始められる一方、家具の品質や老朽化の度合いには差があるため、備品の内容や状態は内覧時に併せて確認することが大切です。
＜サービスアパートメントという選択肢＞
家具家電やキッチン用品、清掃やリネン交換などのサービスが付帯されるサービスアパートメントと呼ばれる物件にお住まいの方も多くいらっしゃいます。但し、ほとんどの間取りがワンルーム～1LDKで、キッチン設備は限定的、洗濯機・乾燥機も室内にない場合が多いので、ご家族連れよりも単身の方におすすめです。サービスが付帯される分、賃料は割高になります。香港内には数多くのサービスアパートメントがありますが、スターツではその中でもサービス内容、契約内容管理状況などを考慮した上で、ご安心してお住まい頂ける物件をご紹介致します。
ご契約について
物件探しの流れは基本的には日本とほぼ同じです。日系駐在員の引っ越しの時期は3～4月頃に集中するためこの時期は物件の出入りが激しく、即断即決を求められる場合もございます。事前に諸条件や会社の規定を確認し、イメージをつかんでおくことをおすすめします。
1）諸条件（予算、エリア、間取り等）の決定
2）内覧・申し込み
3）契約準備、締結
4）ご入居
※ 内覧からご入居まで3～4週間くらいが目安です。
途中解約条項に注意
賃貸借契約は一般的に2年間の固定契約で、途中解約が出来ません。しかし、駐在員の場合辞令による異動や本帰国はつきものですので、途中解約条項 (Break Clause / 1年経過後は2ヶ月前の解約通知を以て解約可能）が入れられるかを確認することが必要です。違約金の有無やデポジットの返金時期、返金方法についても要確認です。
サービスアパートメントの場合、基本は1年間契約ですが、1ヶ月単位の短期契約も可能です（途中解約は不可）短期契約の場合、1年契約の賃料よりも割高になるため注意して下さい。
5. ご入居後：アフターサービスとセキュリティ
コンドミニアムの場合、受付で来客や緊急時の対応サービスがある場合が多いですが、室内の設備トラブルについてはオーナーへ連絡を取り対応を依頼しなければいけません。
スターツ香港で仲介させて頂いた場合、ご入居からご退去まで一貫してアフターフォローをさせて頂きます。室内で何か不具合やご不安なことがありましたらいつでも担当にご連絡下さい。
日本とは建物や設備の造り、また気候が異なる為、日本ではあまりないようなトラブルに遭遇することもあると思います。ここではよくある事例をご紹介します。
クーラーの水漏れ
香港は高温多湿でのため夏場はクーラーをつけっぱなしにすることが多く、特に劣化しやすくトラブルの多い所です。快適にお過ごし頂くためには、
・年に1～2回（出来れば使用頻度の高くなる4～6月頃）エアコンクリーニングを行う
・こまめにフィルターの掃除をして、ほこりやゴミを取り除く
・クーラーの温度設定を上げ過ぎない。日本で推奨される28℃よりも低めの22℃～23℃くらいが適切のようです。
※水漏れを長期間放置するなどして床や壁に損傷が発生すると、弁償義務が生じますのでご注意下さい。
洗濯機、冷蔵庫など備品の家電製品の故障
契約上備品となっている家電製品は、オーナーから貸与されているものですので、故意過失や不適切な使用による不具合以外は、オーナーに修理、交換の義務があります。不具合等がありましたらスターツの担当にお知らせ下さい。
ロックアウト
香港の多くのコンドミニアムの玄関ドアはオートロックになっています。鍵を室内に置き忘れてしまいロックアウトされてしまうこともまま起こりますが、その場合は鍵を開ける専門業者を呼び、開けてもらわなければならず、約1万円ほど掛かります。特に夜間にロックアウトされてしまうと業者の手配が難しいのでご注意下さい。
5. スターツ香港のご紹介
スターツ香港は2005年に設立以来、数多くの日系企業の皆様の住宅やオフィスのご紹介をさせて頂いて参りました。住宅探しだけでなく、オフィスやテナントの新規進出や移転、またご所有不動産の売買も積極的に行っています。不動産にまつわるご相談は、ぜひスターツ香港にお任せ下さい。
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