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海外不動産通信：カナダ/トロント編
The Americas
トロント
～ドル資産の有効活用先の候補として～
1.はじめに
2024年11月6日、トランプ大統領の当選以後、トランプ大統領による発言・国内及び国外の政策の影響から、2025年5月21日ムーディズ・インベスターズは米国株の格付けを最上位のAaaから1段引き下げAa1としました。このことは今まで安全資産と考えていた投資家たちに衝撃を与えアメリカドル以外の資産分散について、考えるきっかけになったと想定することは難しくないと思います。アメリカドルのリスクヘッジの候補先として、カナダドルの資産を是非ご検討頂ければと思いから、今回のコラムを書くようになったのでご覧頂ければと思います。
2.カナダドル/アメリカドルの関係性
カナダは石油・天然ガス・木材等の資源輸出国のため、カナダドルは原材料価格（特に原油価格）と密接に動きます。また、カナダ最大の貿易相手国アメリカであるため、カナダドルとアメリカドルは強い相関関係にあります。一般的にカナダドルとアメリカドルは反対に動き、例えばアメリカ及びカナダの金利の差によって、アメリカドル強・カナダドル安という動きまたは原油の価格変動によりカナダドル強・アメリカドル安という動きです。今回は原油価格の変動によるカナダドル・アメリカドルの動きについてお伝え致します。以下データは2014年から2024年までの原油価額の動きによるカナダドル・アメリカドルの動きを表したデータです。原油価格とカナダドルの動きは一般的に同じく動きをする傾向があり、原油価額が上昇すると、カナダドル強・アメリカドル安・原油価格が下落すると、カナダドル安・アメリカドル強となります。理由としては、以下となります。 ※2022年度の原油価格及びカナダドルの動きは一般的な要因ではなく、ロシア・ウクライナ戦争やアメリカの金利上昇等の影響から今までの動きとは違う動きをしています。 ・原油はアメリカドルで取引され、原油価格の上昇時はより多くのドルが市場に流れ短期的にはドルの需要が高まるが、以後ドルの過剰供給となりドル安になる傾向があります。 ・原油上昇時は一般的に世界の経済が好況の時であり、投資家としては、リスクの高い投資商品に投資をする心理があることから、比較的安全と思われるアメリカドルはアメリカドル安となります。
出典： Canadian Dollars to U.S. Dollar Spot Exchange Rate (DEXCAUS) | FRED | St. Louis Fed
Cushing, OK WTI Spot Price FOB (Dollars per Barrel)
3.カナダの不動産購入規制について
カナダ政府は外国人によるカナダの大都市圏の不動産購入により、不動産価格の上昇したことから、不動産価格の上昇率制限や家賃の高騰を防ぐために、2023年1月1日～2025年1月1日迄の期間を限定した、カナダ人以外による住宅不動産購入禁止法を施行しました。この規定では、外国人（カナダ国民、先住民、永住権保持者以外）ならびに外国法人（カナダ国外での登記法人、外国人経営であるカナダ登記法人）による、3世帯以下の住宅の購入を禁止しています。この規定が2024年末になっても終わらず、2027年1月1日まで延長されました。そのため、現在カナダで外国人が住宅を購入したい場合には、4世帯以上の住宅物件又は商業物件に限定されます。また、カナダに期間限定の就労または学生ビザで住んでいる外国人の場合、以下の通りいくつかの条件を満たせば対象外となります。
出典： カナダ政府、2023年から2年間のカナダ人以外の住宅用不動産購入禁止規則を公布(カナダ) | ビジネス短信 ―ジェトロの海外ニュース - ジェトロ
Canada Gazette, Part 2, Volume 156, Number 26: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations
(Non-Resident Speculation Tax | ontario.ca)
Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) - City of Toronto
4.トロントの不動産市況について
トロントの不動産協会のデータによると、移民・留学・投資といった不動産ニーズが高まったことから、直近10年間（2014年から2024年）の住宅成約金額の平均は約50%上昇（$525,681（2014年平均価格）→$1,131,222(2024年平均価格)）しており、最近（2023年及び2024年）は住宅ローンの金利（2025年11月時点では、約4~6%）が高いことから平均成約金額は少し下落・横ばい傾向です。また、2024年の取引件数は2023年に比べ微増ですが、2022年の取引件数に比べ約12%減少しております。理由としては高い住宅金利及び外国人による購入制限の影響だと想定できます。また、東京の空室率（2023年度時のデータで約10.9%）に対して、Purpose-built（賃貸用の1棟物件）の空室率(2023年度)の平均は1.5%のため大分低いことがわかります。 ※2024年のトロントのPurpose-Built空室率は平均2.2%です。
＜おすすめ物件＞
所在地：25 Windermere Ave Toronto Ontario M6S 3J3
用途：一棟物件
世帯数：9世帯（1Bedｘ4戸・2Bedｘ5戸）
価格：CAD$3,050,000（≒3.3億円） *1CAD$109円換算
利回り予想(NOI)：3.9%予想
※売主様の資料に基づいた数字となります。スターツトロント管理の場合は、NOI変動可能性があります。
トロントのハイパーク（ニューヨークのセントラルパークのような公園）の近くにある高級住宅街にある物件となり、空港まで車で10分・トロントの中心部まで電車で約40分で行けます。 また、賃貸ニーズが高いエリアであり賃貸用物件も少ないので、安定した賃貸運用ができると思います。
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