土地売却の流れと費用・税金の重要ポイントを徹底解説

土地売却は、査定→不動産会社との媒介契約→売却活動→売買契約→引き渡しの順序で行います。本記事では、土地売却の流れや費用、税金について初めての方にもわかりやすく解説します。あわせて、海外にお住まいの方や海外にある土地の売却ケースについても、ポイントをやさしくご紹介します。

「土地を売りたいけれど、何から始めればいいかわからない」
「売却の流れや費用、税金が不安」

こうした悩みをお持ちの方に向けて、本記事では土地売却の基本的な流れから、費用・税金、高く売るためのポイントまでをわかりやすく解説します。

個人の方はもちろん、事業用地の売却を検討している法人の方にも参考になる内容です。

目次

• Q1:土地売却の一般的な流れは？
• Q2: 土地を売却する際、まず確認すべきことは？
• Q3: 土地売却にはどのような費用がかかる？
• Q4: 土地売却で利用できる節税の特例はありますか？
• Q5: 土地をスムーズに売るためのポイントは？/ 海外の取引
• まとめ

Q1:土地売却の一般的な流れは？

土地売却は、査定→不動産会社との媒介契約→売却活動→売買契約→引き渡しという順序で進行します。

土地売却の流れ（相場調査から引き渡し・確定申告まで）

売却への第一歩は、まず周辺の相場を調べることから始まります。 その後、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も信頼できる会社と「媒介契約」を結んで売却活動へと進みましょう。

無事に買い手が見つかったら、売買契約を交わして土地の引き渡しを行います。 こうした土地売却全体のスケジュールは、半年〜1年程度を想定しておくのが一般的です。

また、忘れがちなのが売却した翌年の「確定申告」です。税金の還付や納税の手続きが必要になるため、引き渡しが終わっても税金の手続きが残っていることは頭に入れておきましょう。

Q2: 土地を売却する際、まず確認すべきことは？

土地を売却する際は、土地の境界確定と接道状況を確認することが最も大切です。

土地売却で最優先すべき「境界確定」と「接道義務（建築基準法第43条）」

土地売却で最もトラブルになりやすいのが、隣の土地との「境界の確定」です。境界線が曖昧なままだと、買い手が購入後にトラブルをおそれたり、住宅ローンを組めなくなったりするリスクがあります。

古い測量図しかない場合は、売却活動をスムーズに進めるためにも、事前に土地家屋調査士へ依頼して再測量を行っておくのが鉄則です。

もうひとつの重要ポイントは、その土地が「接道義務」を満たしているかという点です。建築基準法（第43条）により、土地は「幅4m以上の道路に2m以上」接していなければならないと定められています。

もしこの条件を満たしていないと「再建築不可（新しく家を建てられない土地）」となり、買い手を見つけるのが非常に難しくなります。事前に必ず確認しておきましょう。

• 出典：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」
  https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201

Q3: 土地売却にはどのような費用がかかる？

土地売却にかかる費用は、仲介手数料・測量費・解体費・譲渡所得税などがあります。

土地売却にかかる諸経費の内訳

土地売却には、売り手が支払う諸経費が発生します。

まず大きな割合を占めるのが、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円（税別）」が上限の目安となります。売却価格が高くなるほど手数料も増えるため、事前に試算しておきましょう。

また、土地ならではの費用として、境界を確定させるための「測量費用（30万〜80万円程度）」や、敷地内に古い建物が残っている場合の「解体費用（100万円〜）」が必要になるケースもあります。これらは土地の状況によって大きく変動するため、注意が必要です。

さらに、売却によって利益が出た場合には、翌年に「譲渡所得税」が課されます。この場合、譲渡所得に対する税金を計算し、確定申告を行う必要があります。

Q4: 土地売却で利用できる節税の特例はありますか？

土地売却では「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」など、節税効果のある特例が利用できます。(2026年6月現在）

マイホーム売却や相続土地の売却で使える節税特例

土地を売却して利益が出ると重い税金がかかりますが、国が用意している特例を活用すれば、大幅に節税することが可能です。

代表的なものが「3,000万円特別控除」です。 これは、現在住んでいるマイホームや以前住んでいたマイホームの土地などを売る場合に、利益から最大3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。

また、親から相続した土地を売る場合には「取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。これは、支払った相続税の一部を経費として売却利益から差し引ける仕組みです。 ただし、この特例を適用するためには「相続開始の翌日から3年10か月以内」に売却を完了させる必要があるため、相続した土地の売却は早めの行動がカギとなります。

• 出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

土地をスムーズに売るためのポイントは？/ 海外の取引

土地を効率よく売るには「査定根拠の比較」と「魅力的な広告戦略」によって土地のポテンシャルをしっかり引き出すことが大切です。

希望価格売却を叶える不動産会社の選び方＆グローバル取引の注意点

土地を希望に近い価格で、かつスピーディーに売却するためには、最初の会社選びが命運を分けます。土地をスムーズに売るためのポイントをまとめました。

▼ポイント1.査定額の高さだけで選ばず「根拠」を比較する
単に「査定額が高い会社」を選ぶのではなく、過去の取引データや周辺市場にもとづいた「納得のいく査定根拠」を示してくれる誠実な会社を選ぶことが成功への近道です。土地の査定額は不動産会社によって異なるため、必ず複数の会社を比較しましょう。

▼ポイント2.広告の出し方
建物がない土地の売却では「広告の出し方」が重要な戦略になります。ターゲットに響く見せ方を一緒に考えてくれる不動産会社をパートナーに選びましょう。 買い手にアピールすべき主な要素は、以下のとおりです。

• 日当たりのよさ
• 周辺環境の利便性（スーパーや学校の近さ）
• 自由な間取りで家を建てられる魅力

▼ポイント3.グローバルな取引では「権利関係」を前もって整える
海外の土地や、海外在住のオーナーが日本の土地を売却する場合など、グローバルな視点が絡む取引では「権利関係の確認」が国内以上に重要となります。

海外が絡むケースでは、名義人の登記変更が未完了であったり、法律の違いから「所有権の所在」が客観的に不明瞭な状態になっていたりすることが少なくありません。

所有権が曖昧なままだと、買い手が見つかってもスムーズに売却活動を進めることができず、最悪の場合は取引が破談になってしまいます。

そのため、売却活動を本格化させる前に、まずは権利関係を証明できる必要書類をしっかりと精査し、いつでも提出できるよう前もって準備を整えておくことが確実な売却への第一歩です。

まとめ

日本には不動産取得に関する外国人向けの規制はなく、永住権や国籍、ビザの種類による制限もありません。不動産の取引においても日本人と同じ条件で行うことができ、売買や相続なども自由にできます。

ただし、購入手続きでは、日本に住んでいるかどうかによって必要書類が異なることがあります。非居住者の場合は、住所を証する書類や署名証明書、宣誓供述書などが必要になることもあります。非居住者が日本国内の不動産やこれに関する権利を取得した場合は、原則として取得後20日以内に報告が必要です。

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