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外国人が日本で不動産を買うには？基本ルールを解説

Japan

外国人が日本で不動産を購入することは可能ですが、手続きや契約の流れ、税金の扱いなど、日本人とは異なる注意点も存在します。本記事では、外国人が日本で不動産を買う際の基本ルールから、スムーズに進めるための注意点まで解説します。

目次

外国人は日本の不動産を購入できるの？

結論として、外国人であっても日本の不動産は自由に購入・所有することができます。日本では、外国人に対する不動産取得の規制はほとんどなく、永住権やビザの種類による制限もありません。

土地・建物ともに所有が認められており、日本人と同様に売買や相続も可能です。税率自体も日本人と同じですが、非居住者の場合は、売却時や賃貸時に源泉徴収が必要となることがあるほか、納税管理人の選任が必要になる点には注意が必要です。

外国人による日本の不動産購入の基本

日本には諸外国にみられるような外国人向けの規制はなく、永住権や国籍、ビザの種類による制限もありません。

そのため、土地・建物ともに外国人の不動産所有が認められています。他国では外国人の土地の購入を禁止・制限するケースが多いため、日本のような事例は珍しいものとされています。

不動産の取引においても日本人と同じ条件で行うことができ、売買や贈与、相続が自由にできる点も特徴です。また、外国人が不動産を所有した場合、日本人と異なる税金が発生することもありません。

外国人の土地購入手続きは日本人と何が違うの？

求められる本人確認書類や登記書類の種類が異なります。とくに、日本に住んでいる外国人と、日本に住所がない外国人では、用意する書類が変わることがあります。

外国人が不動産を購入する際の必要書類

外国人が不動産を購入する場合、手続きの流れ自体は大きく変わりませんが、本人確認や登記の場面で必要になる書類が日本人と異なることがあります。

たとえば、日本に住んでいる外国人であれば、在留カードや特別永住者証明書、住民票の写しなどが本人確認書類として使われることがあります。中長期在留者や特別永住者などは、日本人と同じように住民票が作成されます。

一方で、日本に住所がない外国人が登記名義人になる場合は、住民票や印鑑証明書の代わりに、外国の官憲が発行した住所を証する書類や、署名証明書、宣誓供述書などが必要になることがあります。

日本に住んでいる外国人 日本に住所がない外国人
本人確認書類 在留カード、特別永住者証明書、住民票の写し、印鑑登録証明書、パスポートなど パスポートのほか、外国政府などが発行した本人確認書類など
住所を証する書類 住民票の写しを使える場合がある 外国の官憲が発行した住所証明書、宣誓供述書などが必要になることがある
印鑑証明書の代わりになる書類 印鑑登録証明書を提出できる場合がある 署名証明書や宣誓供述書などが必要になることがある

なお、必要書類は個別の事情によって異なることがあるため、非居住者が不動産を取得する場合は、事前に司法書士や登記先に確認しておくと安心です。

外国人が不動産を購入したとき外為法の届け出は必要？

非居住者が国内の不動産、またはこれに関する権利を取得した場合、原則として日本銀行を経由して財務大臣へ報告する必要があるケースとないケースがあります。

外為法にもとづく届け出の必要性

外国為替及び外国貿易法（外為法）では、非居住者が日本の不動産を取得した場合、原則として、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告する必要があります。居住者の代理人による提出も可能です。

　

2026年4月1日からは、報告の対象について次のように見直されています。

  • 変更前：投資目的などで不動産を取得した場合に報告が必要
  • 変更後：原則として、取得の目的にかかわらず、不動産を取得した場合に報告が必要

ただし、自らの居住用や事業用、または親族の居住用として取得する場合は、一定の条件を満たすことで報告が免除されるケースがあります。

そのため、不動産の取得を検討している場合は、自分のケースで報告が必要かどうかを事前に確認しておくと安心です。※2026年4月時点

外国人は日本の住宅ローンを利用できるの？

住宅ローンの利用は可能ですが、永住権の有無によっては審査の難易度が大きく変わる点に注意が必要です。

外国人が住宅ローンを利用する際の注意点

外国人でも日本の金融機関で住宅ローンを利用することは可能です。ただし、金融機関によって申込条件は異なり、永住権の有無によって利用できる商品や審査の通りやすさが大きく変わることがあります。

永住権を申込条件としている金融機関がある一方で、永住権がなくても申込みできる商品を用意している金融機関もあります。

永住権がない場合、返済能力や健康状態に加え、以下のような要件を求められる可能性があります。

  • 金融機関によっては連帯保証人を求められる場合がある
  • 一定の自己資金を用意する必要がある
  • 日本語を理解できる
  • 就労に制限のない在留資格を有している

このように、永住権がない状態で住宅ローンを利用する場合は、利用できる商品が限られたり、追加の条件が設けられたりすることがあります。

とくに、金融機関によっては日本語で契約内容を理解できることや、一定の在留資格、自己資金などが条件になることもあるため、事前に各金融機関の申込条件を確認しておくことが大切です。※2026年4月時点

外国人による不動産購入が規制強化される可能性はある？

安全保障を背景に規制強化の動きが進んでおり、今後の法改正には注意が必要です。

外国人の不動産購入に関する規制の動き

現在、日本では外国人による不動産の購入自体は禁止されていないものの、近年は規制強化の動きがみられます。

たとえば「重要土地等調査法」は2022年9月20日に全面施行され、防衛施設の周辺や国境離島などの重要な地域では、土地の利用状況の調査や、一定の場合の報告・届出などが求められることがあります。

また、外為法でも、非居住者が日本国内の不動産やその権利を取得した場合には、原則として取得後20日以内の報告が必要です。さらに、2026年4月1日以降は報告事項も追加されており、不動産取得の実態把握は複数の制度で進められています。

加えて、最近の動きとしては、不動産の移転登記などの申請情報に国籍を追加する取組も進められています。

このように、現時点で購入自体が制限されているわけではないものの、今後は制度や運用が見直される可能性もあります。最新の法制度や実務の動きを確認しながら、慎重に進めることが大切です。※2026年4月時点

まとめ

日本には不動産取得に関する外国人向けの規制はなく、永住権や国籍、ビザの種類による制限もありません。不動産の取引においても日本人と同じ条件で行うことができ、売買や相続なども自由にできます。

ただし、購入手続きでは、日本に住んでいるかどうかによって必要書類が異なることがあります。非居住者の場合は、住所を証する書類や署名証明書、宣誓供述書などが必要になることもあります。非居住者が日本国内の不動産やこれに関する権利を取得した場合は、原則として取得後20日以内に報告が必要です。

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