大阪の不動産投資は狙い目？エリアと利回りを解説

Q1:大阪の不動産投資は東京と比べて利回りが高いですか？

日本不動産研究所の調査では、大阪は東京より投資家が購入時に見込む期待利回りが高い水準です。ただし、物件価格や実際の利回りは立地や物件、時期によって異なります。

東京と大阪の物件価格・利回りの違い

価格水準の比較は、対象とするエリアや物件の種類によって結果が大きく変わります。そのため、ここでは投資家が購入時に見込む期待利回りの違いを確認します。

このように、日本不動産研究所の調査では、大阪は東京（城南）より期待利回りが高い結果となっています。ただし、実際の収益性は物件や時期によって異なるため、個別に確認することが大切です。

出典：一般財団法人日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」

Q2: 大阪で不動産投資をするならどのエリアがおすすめですか？

梅田や本町、淀屋橋などの都心部は、オフィスや商業施設が多く、交通の便もよいエリアです。近年は西区や福島区など、都心へのアクセスと住環境のバランスが良いエリアにも関心が集まっています。

一方、豊中市や吹田市など大阪府北部では、大阪市中心部へのアクセスや住みやすさを確認しながら、ファミリー向け物件も含めて検討するとよいでしょう。

スターツ関西 アセット営業部担当者によると、「投資相談では北区・中央区への関心が高く、企業集積や交通利便性の高さから、単身者・法人需要ともに底堅い傾向があります」とのことです。特に梅田へのアクセスを重視する入居者は多く、駅からの距離や交通利便性は物件選びの重要なポイントになるといいます。

都心部（北区・中央区など）の特徴

梅田や本町、淀屋橋などは、オフィスや商業施設が集まり、交通の便がよいエリアです。賃貸住宅を検討する場合は、通勤のしやすさを重視する会社員や単身者などの需要があるかを、物件ごとに確認するとよいでしょう。

2026年の地価公示では、住宅地の平均価格は北区が1㎡あたり62万2,200円、中央区が77万2,700円です。前年からの平均上昇率は、北区が前年比9.2％、中央区が同8.4％の上昇となっています。

都心部では地価が高い傾向にあるため、物件を選ぶ際は、購入価格だけでなく、想定される家賃収入や利回りも確認しましょう。

スターツ関西アセット営業部の担当者からは、「北摂エリアは住環境と交通利便性のバランスが良く、ファミリー層から安定した需要が見込めるエリア」とのコメントがありました。利回りだけでなく、長期入居につながる居住ニーズも踏まえて検討することが重要です。

郊外エリア（豊中市・吹田市など）の特徴

豊中市や吹田市などの大阪府北部には、大阪市中心部へアクセスしやすい地域があります。ファミリー向け物件を検討する場合は、交通アクセスだけでなく、周辺の生活環境や間取り、賃料相場なども確認しましょう。

とくに吹田市では、JR、阪急、北大阪急行、Osaka Metro、大阪モノレールの5つの鉄道を利用できます。都心部とは物件を選ぶポイントが異なるため、こうした交通の利便性も含め、入居者が住みやすい物件かを確認することが大切です。

出典：大阪市計画調整局「令和8年地価公示結果について（大阪市）」3～5ページ

Q3: 梅田の再開発や夢洲のIR開業は大阪の不動産投資にどう影響しますか？

うめきた2期（グラングリーン大阪）の開発や、2030年秋ごろの開業に向けて整備が進む大阪IRは、今後の人の流れやオフィス・店舗、不動産需要の変化を考えるうえで注目したい材料です。ただし、将来の地価や賃貸需要への影響が確定しているわけではありません

うめきた2期など梅田周辺の再開発

梅田周辺では、うめきた2期（グラングリーン大阪）の開発が進められています。2024年9月に先行まちびらきが行われ、2025年3月には南館のホテル・オフィス・商業施設などが開業しました。2027年度には全体まちびらきが予定されています。

投資大阪市の2026年地価公示資料では、うめきた2期の開発効果や観光客の増加により、店舗・ホテル用地の需要が増え、北区などで商業地の上昇幅が広がったとされています。また、大阪市中心部の駅前など利便性の高い地域では、マンションやオフィス用地に対する国内外の投資需要が高く、地価は上昇傾向にあります。

夢洲IR開業による周辺エリアへの影響

夢洲では、2030年秋ごろの開業に向けて大阪IR（統合型リゾート）の整備が進められています。ホテル、国際会議場、展示場、飲食・エンターテインメント施設などを備え、年間約2,000万人の来訪者、IR施設で約1万5,000人の雇用が計画されています。運営時の近畿圏への経済波及効果は年間約1兆1,400億円と推計されています。

多くの来訪者や雇用の創出が計画されているため、大阪IRは周辺エリアの不動産需要を考える際の注目材料のひとつです。ただし、地価や賃貸需要にどの程度影響するかは現時点では確定していません。投資を判断する際は、IRへの期待だけでなく、現在の賃料や空室率、物件価格なども確認しましょう。

また、スターツ関西 アセット営業部担当者によると、「IR開発は夢洲周辺だけでなく、大阪市内全体の認知度向上や来訪者増加にもつながる可能性がある」とのことでした。ただし、投資判断は将来への期待だけでなく、足元の賃貸需要や収益性も踏まえて検討することが重要です。

出典：大阪市「うめきた（大阪駅北地区）プロジェクト」

出典：大阪市計画調整局「令和8年地価公示結果について（大阪市）」2・5ページ

出典：大阪府・大阪市 IR推進局「統合型リゾート 大阪IR」

Q4: 大阪の不動産投資で注意すべき点は何ですか？

大阪で不動産投資をする際は、空室や管理費を考慮したあとの収益性だけでなく、地域ごとの住宅需要や災害リスクにも注意が必要です。また、土地を購入してワンルームマンションを新築する場合は、大阪市の指導要綱の対象になるかも確認しましょう。

大阪市のワンルームマンション規制

大阪市では、ワンルーム形式の集合住宅について、建築計画や管理方法などを定めた「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」が設けられています。

大阪市の要綱では、専用面積35㎡以下の「ワンルーム形式住戸」を含む複数の住戸を持つ建築物を新築・増築・改築・移転する場合などが、事前協議の対象です。建築確認申請の前に手続きが必要となるため、土地を購入してワンルームマンションを新築する場合は、購入前に規制の対象となるか、必要な対応を確認しておきましょう。

エリアによる住宅需要の差

2026年の地価公示では、大阪市や北大阪地域など交通や生活の利便性が高いエリアで住宅地の地価が上昇傾向にある一方、交通の便などに課題がある一部のエリアでは下落が続いています。

スターツ関西アセット営業部担当者によると、「同じ大阪府内でも、駅距離や生活利便性によって賃貸需要は大きく異なります。エリア名だけで判断するのではなく、実際の募集状況や競合物件の動向まで確認することが重要です」とのことです。

物件を選ぶ際は、最寄り駅からの距離や周辺施設、近くにある競合物件などを確認し、入居者を確保しやすい立地かを検討しましょう。人口・世帯数の変化や今後の住宅需要も確認し、長期的に空室が続くリスクも考えておくことが大切です。

ハザードマップで確認する災害リスク

不動産投資では、自然災害による建物や設備の被害、修繕費などのリスクも考える必要があります。大阪市では、河川氾濫や内水氾濫、高潮、津波による浸水が想定されています。

水害で建物が損傷すると、修繕費がかかるだけでなく、入居できない期間が生じて家賃収入に影響する可能性もあります。購入前にハザードマップで物件所在地の浸水区域や浸水深を確認し、火災保険や地震保険の補償内容も検討しておきましょう。

出典：大阪市「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱に基づく事前協議」

出典：大阪市計画調整局「令和8年地価公示結果について（大阪市）」2ページ

出典：大阪市「“津波・水害から命を守るために”水害ハザードマップ」

Q5: 大阪の不動産投資を成功させるために必要な考えは？

不動産投資では、購入時の価格や利回りだけでなく、購入後の管理と将来の売却まで考えておくことが重要です。とくに自宅から離れた大阪の物件を購入する場合は、管理方法によってオーナーの手間や費用が変わります。購入前に、誰がどのように管理するのかを確認しておきましょう。

物件の管理方法

不動産投資の管理方法には、オーナー自身で管理する「自主管理」と、管理会社に任せる「管理委託」などがあります。大阪以外に住んでいる場合は、入居者からの問い合わせや設備の故障、修繕が発生した際に現地ですぐ対応しにくいため、管理会社への委託も選択肢のひとつです。 委託する際は、管理手数料だけでなく、入居者対応や修繕など、どこまで対応してもらえるかを確認しましょう。購入価格や利回りだけでなく、管理費用や手間を含めて長期的な収支を確認することが大切です。

出口戦略を購入前から考えておく重要性

不動産投資では、購入する段階から将来の売却まで考えておくことが重要です。売却のしやすさや売却価格には、立地や築年数、物件の状態など、さまざまな要素が影響します。 購入前に将来の売却を想定し、住宅需要が見込めるエリアか、将来も買い手が検討しやすい物件かを確認しておきましょう。

購入後も適切な修繕や管理を行い、物件の状態を維持することが大切です。現在の利回りだけでなく、将来の売却まで含めて収支を考えましょう。

まとめ

大阪は、梅田や本町、心斎橋、難波などの都心部を中心に、不動産投資先として引き続き注目されています。また、近年は西区や福島区など、都心部へのアクセスと住環境のバランスが良いエリアも投資先の選択肢となっています。

実際にスターツの大阪担当者によると、投資相談では北区・中央区へのお問い合わせが多く、賃貸需要の面では梅田へのアクセスを重視する入居者が多いとのことです。そのため、北区・中央区に加え、西区や福島区なども、物件の特性や投資目的に応じて検討されています。

一方、大阪でも不動産価格は上昇傾向にあり、価格上昇がそのまま高い収益性につながるとは限りません。不動産投資では、表面利回りやエリアの知名度だけで判断するのではなく、実際の賃貸需要や立地条件、管理コスト、将来の売却しやすさまで含めて検討することが重要です。

スターツ国際事業本部コメント

海外のお客様が日本の不動産投資を検討する際、まず東京に注目されるケースは少なくありません。一方で近年は、東京と比較した際の価格水準や期待利回り、再開発による将来性などに着目し、大阪を投資先として検討される方も増えています。

実際に海外のお客様からは、「日本に居住していなくても運用できるのか」「購入後の管理はどうなるのか」といったご相談を数多くいただきます。不動産投資では購入そのものだけでなく、その後の賃貸運営や管理体制、将来的な売却まで見据えることが重要です。

スターツ国際事業本部とスターツ関西が連携し、現地市場の動向や賃貸需要を踏まえながらご提案を行っています。利回りだけでなく、実際の需要や運用面も含めて総合的に判断することで、より納得感のある投資につながると考えています。