みなさま、こんにちは。

スターツコーポレーション株式会社国際事業本部です。

我々は海外で不動産事業を1986年から始め、海外不動産投資を求む、多くのお客様へ物件をご紹介し、その後の管理や承継を含めサポートして参りました。

本記事では個人投資家の方々がなぜ海外不動産を購入するのか、その理由についてお話させて頂きます。もし本記事をお読み頂いた皆様にも重なる部分がございましたら、お気軽にお問合せください。

海外不動産購入の理由

法人税の繰延

法人をご所有の方々にとって、法人税を減らすための施策はいくつかあります。

ポイントは、いかに経費（損金）を作るかという点が重要となります。海外不動産はこの点に於いて非常に有用です。

海外不動産は日本不動産と比較して、年あたりの減価償却費を大きく計上する事が可能です。その仕組みについて米国を例に出して簡単にお伝えします。

不動産(建物部分)はその構造によって、表1のように法定耐用年数が異なり、取得後はその耐用年数に沿って償却していきます。表１の法定耐用年数とは新築物件の場合の年数を示しています。それでは、耐用年数を超えた物件を取得した場合は何年で償却を行うのでしょうか。厳密にはその不動産の使用可能期間を見積る必要がありますが、困難な場合も多い為下表右側のように簡便法と呼ばれる方法で算出した年数で償却する事が一般的です。

(表1)　法定耐用年数を超えた不動産の償却年数

※築10年など、耐用年数以内の築年数の物件の場合にも算出方法がありますが、今回は分かりやすく新築物件と耐用年数を超えた物件とします。

この通り、法定耐用年数を超えた物件は新築物件に比べ非常に短期間で償却する事ができます。当然建物評価額が同じであれば、期間が短いほど年あたりで償却できる額は大きくなります。ただ、日本不動産の場合、築年数が経過するにつれて建物評価額は下落します。その為に図1左のようなイメージとなり、年あたり大きく損金を計上する事が難しくなります。その不動産から収益が出る事も考慮すると、計上できる損金はさらに小さくなります。

(図1)　日米比較　1億円で築22年超の木造物件を法人名義で購入した場合

※土地の評価額によってもこの割合は変動する為、あくまでもイメージです。

対してアメリカ不動産の場合、この建物評価額の概念が大きく異なり、図1右のように全体の８割程度が建物評価額となる物件が数多く存在します。このために、日本不動産に比べ大きな損金を作る事ができます。

利益が出ている法人様にとって、アメリカ不動産を購入する事は損金を計上することを可能にする、という点に於いて非常に有用なのです。

※個人名義で所有する場合には、2020年の税制改正により建物の償却費について日本と海外の通算が出来なくなりました。

※計上した損金は売却時に課税されます。

資産分散

資産をどのような割合で何に分配するか、ポートフォリオを作成する事が重要です。その割合を決定するうえでは、運用期間、運用目的、リスクの許容範囲など様々な要素を考慮する必要があります。

その分配先の一つとして海外不動産を選択する投資家様もますます増えています。

(グラフ1)ポートフォリオの例

円建ての資産だけでなく外貨建ての資産を持つことはポートフォリオを組む上で一般的になってきました。日本のGDPは世界全体の約４％程度である事を考えると、その中だけで投資を行う事は不自然だという見方も出来、日本国内のみに投資をしている場合、インフレや円安が起きた場合に資産が相対的に減ってしまいます。日本のみで生活をしている場合でも、自給率の低い日本では海外の物価や為替の変動は生活面にも影響を及ぼします。外貨建ての投資先は株式や債券、投資信託など様々ですが、その一つに海外不動産を組み込む事も選択肢の一つと言えるでしょう。

投資先として不動産が持つメリットは多くあります。現物資産である事、毎月の安定収入になる事、レバレッジを掛けてローンを組める事、また投資効率の面でも、日本国内よりも高い利回りを期待できる国もあります。それらを享受する為に不動産へ投資する事を考えた時、国内だけでなく海外不動産へも投資を行うことがより安定したポートフォリオになるのではと考えます。

また国内不動産の大きなリスクとして自然災害があります。日本は地震大国であり、不動産が受ける被害は甚大である事から、災害リスク回避で海外不動産へ投資する方も増えています。

不動産を購入する事で、投資移民ビザなどの長期ビザの取得に繋がる国もあり、長期的なご自身の住まい、移住先として海外不動産を購入する方もいらっしゃいます。

価格上昇への期待

投資を行う上で、キャピタルゲイン(値上がり)への期待も理由となります。

将来の値上がりについて明言は出来ませんが、過去のデータを紹介します。下グラフでは2015年から2022年にかけての各国の中間販売価格の上昇率を比較しています。

(グラフ2)　各国の不動産価格上昇率

これまでで、海外不動産投資のメリットに少しでも興味をお持ち頂けたら、是非お気軽にお問合せ下さい。

言語、法律、商慣習の異なる海外での取引には不安やリスクはつきものですが、それらを払拭し、安心してお任せ頂けますよう我々も努力を続けて参ります。