成約事例 | カンボジア　～借地から所有へ。事業基盤を守るための土地取得支援～

カンボジアで土地取得を検討する際の課題とは

カンボジアでは、外国法人による土地所有が法律上認められていません。そのため、事業用地を確保する際には、所有方法や権利保全の仕組みを慎重に検討する必要があります。

また、借地契約によって事業を運営している場合は、将来的な賃料上昇や契約更新、立退きリスクも重要な経営課題となります。 単純な不動産売買ではなく、「事業を安定的に継続できるか」という観点で判断することが求められます。

案件概要

対象エリア	プノンペン（カンボジア）
お客様	日系製造業（現地法人）
取引内容	飲食店舗用土地の取得（借地から売買へ移行）
成約時期	2026年3月
取引額	217,500,000円
支援内容	土地売買仲介、購入判断支援、信託スキーム構築、権利登録支援、各関係者との交渉支援

ご相談の背景

お客様は約13年前にカンボジアへ進出し、製造事業を展開されていました。その後、現地への強い思い入れから飲食事業にも進出し、複数の店舗を運営されていました。

今回ご相談いただいたのは、その中でも第1号店として長年営業を続けてきた店舗です。当該店舗は地主から借り受けた土地の上に建設されており、事業を継続してきました。

そのような中、土地オーナーより売却の意向が示されました。背景には、ご子息の海外留学資金の確保や、「長年利用してくれている企業へ譲りたい」という意向がありました。

一方で、当初提示された価格は市場相場を大きく上回る水準でした。購入を見送る選択肢もありましたが、将来的な立退きリスクや賃料上昇リスクを考慮すると、簡単に判断できる状況ではありませんでした。

事業継続における経営リスク

本件で重要だったのは、「土地を買うべきかどうか」ではなく、「事業を将来にわたって継続できるかどうか」でした。

もし購入を見送った場合、

• 賃料の上昇
• 契約更新ができないリスク
• 立退きによる営業停止
• 長年築き上げた店舗価値の喪失

といった経営課題が発生する可能性があります。

スターツは、こうした不確実性を整理しながら、お客様が納得して意思決定できるよう継続的に伴走しました。

スターツのご提案

① 中長期視点での意思決定支援

本件は単なる不動産投資ではなく、事業継続に関わる経営判断でした。

そこでスターツは、

• 賃借継続時の累計コスト
• 立退き発生時の損失想定
• 既存事業の価値

を整理し、お客様が長期的な視点で判断できるようご支援しました。 価格だけでなく、「保有し続ける価値があるか」という視点を共有しながら意思決定をサポートしました。

② 外国法人による土地所有制限への対応

カンボジアでは外国法人による土地所有が認められていません。

そこで本件では、

• 政府認可の信託会社を活用
• 政府機関への権利登録を実施

というスキームを構築しました。

実質的な所有権を確保するとともに、将来的な権利リスクを抑える仕組みづくりを支援しました。

③ 関係者との交渉と伴走支援

本案件で最も難航したのは信託会社との調整でした。

交渉の過程では、案件そのものの実施が危ぶまれる局面もありました。しかし、お客様からは「スターツに一任する」とのお言葉をいただき、地主、信託会社、関係機関との調整を継続しました。

単に情報を提供するだけでなく、お客様と同じ目線で課題を整理しながら伴走したことが、本案件の大きな特徴です。

最終的な決め手

• 店舗事業を長期的に継続できる安心感
• 将来的な立退きリスクの回避
• カンボジア市場への継続的な投資意欲
• スターツによる継続的な伴走支援と信頼関係

価格だけではなく、将来の事業戦略やリスクを整理しながら判断できたことが、お客様の意思決定を後押ししました。

導入成果

• 飲食事業の継続性向上
• 立退きリスクの回避
• 将来的な賃料上昇リスクの低減
• 制度面を踏まえた安全な保有スキームの構築

担当者コメント

海外では、「どの不動産を選ぶか」だけでなく、「どのように保有するか」が重要になるケースがあります。 本件では、土地取得そのものではなく、お客様の事業をどのように守るかという視点で支援を行いました。 スターツでは、制度や商習慣が異なる海外市場においても、お客様の意思決定に寄り添いながら伴走し、最適な解決策をご提案しています。

カンボジアで不動産取得をご検討の企業様へ

カンボジアでの不動産取得は、物件選定だけでなく、法制度や権利保全の観点からも慎重な検討が必要です。

スターツでは、現地ネットワークと専門家との連携を活かし、不動産取得からスキーム構築、権利保全、事業継続支援までワンストップでサポートしています。

カンボジアにおける土地取得や事業用不動産のご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。