不動産投資家向け シドニーの魅力
人口増加が続くオーストラリア・シドニー。空き物件の数は少なく、空室率は1％台を推移しています。なかでもシドニーのシティ中心部では2万5,000世帯分の住居が不足。現在オフィス用に使用しているビルを居住用に変更し、オフィスと住居が混合するビルの建築も増えると見込まれています。
エリア内の住宅供給数不足から住宅販売価格は高額ですが、賃料は年々上昇を続けており利回りの高さが魅力です。経済が不調になっても住宅販売価格は下がらないと予想されています。2013年、シドニーのミラーズ･ポイント近く、シドニー湾に面するバランガルーエリアでは、1ベッドルーム100万ドル～の新築物件が即完売しました。今後、シドニー西部のWentworth Pointでタワーマンションの販売が開始されるそうですが、既に予約が殺到しています。シドニーの不動産ブームはまだまだ続きそうです。
シドニーの不動産価格指数
下記グラフは、オーストラリア・シドニーにおける不動産価格を、1990年度・2003年度それぞれの平均値を100として指数化したものです。変動を把握するため、不動産価格に影響する個別性（所在地や面積、築年数等）を排除する推計方法で指数化されています。
戸建のみ（新築・中古含む）
出典）australian bureau of statistics
戸建・マンション等（新築・中古含む）
出典）australian bureau of statistics
シドニー不動産を売買する際にかかる諸費用
購入時にかかる費用
| 諸経費項目 | 詳細 | 概算コスト（目安） |
|---|---|---|
| ローン申込手数料 Loan Application Costs |
借入先（以下、銀行）に支払うローン手続き手数料。通常、借入をキャンセルしなければならない場合、手数料の返金はありません。 | 約$600 |
| 査定費用 Valuation Fee |
銀行が借入承認をする前に、物件価格査定をします。ローン申込手数料に含まれることもある。 | 約$250（物件の値段や土地の大きさ等によって異なる） |
| ローンにかかる印紙税 Stamp Duty on mortgage |
ローン契約にかかる印紙税（州により異なります）。 | 借入金額の約0.4％ |
| 住宅ローン保険 Mortgage Insurance |
借入金額が物件価格の80％以上の場合、住宅ローン保険への加入は必須となります。その場合、保険料金はローンに組み込まれる場合がほとんどです。こちらの保険は、銀行側を守るものであり、借入る方を守るものではありません。 | 借入金額の約2.5％ |
| 売買契約にかかる印紙代 Stamp Duty on the contract of Sale |
売買契約にかかる印紙税。物件価格および州により印紙税額が異なります。 | 購入金額次第だが、$100万以下は金額の約3.5％～ |
| その他 Others |
その他、支払延滞料金やローン組み換え時に発生する手数料などもある。 | ケースによる |
| 弁護士費用 Legal Cost |
オーストラリアで物件を購入する場合、売買契約手続きは、売主側と買主側の弁護士が行います。弁護士により費用は異なりますので、実際に依頼する前に、見積りを取ることをお勧めします。業務内容には、契約内容の精査、売主側弁護士との交渉から決済（セトルメント）までの手続きが含まれます。 | 物件にも異なりますが、目安は$2,000前後。 |
| 各証明書、取得費用、法的調査費用 Legal disbursements |
弁護士は、政府機関や市役所（council/カウンシル）等より売買契約に必要な証明書等を取得したり法的調査の作業をします。その際にかかる費用です。 | 約$400～$600 |
| 登記費用 Registration fee |
登記の変更費用。 | 約$209 |
| 管理組合財務調査レポート Strata-inspection report |
管理組合財務調査レポートにかかるコスト。 | 約$165 |
| 建物調査レポート Building-inspection report |
建物を調査するレポートにかかるコスト。 | 約$500 |
| 害虫調査レポート Pest-inspection report |
害虫に関する調査レポートにかかるコスト。 | 約$150～$200 |
| 測量 Survey report |
売買契約書に現在の調査書が添付されていない場合、新しい調査書を入手する必要がある場合。 | 約$400～$800 |
| 仮購入調査レポート | 建物の構造（建築会社）のレポート | 約$200～$600 |
| 市役所（カウンセル）に納める費用、 水道料金 |
決済日に合わせて、売主がすでに支払っている市税（共通エリア歩道等にかかる費用、ゴミ・リサイクルビンの収集サービス等）、水道料金等の精算と、その後の支払。 | ケースによる |
| オーナーシップ費用 House-insurance premium 住宅保険料金 |
住居を災害等により損害を受けた場合に備える保険。 | ケースによる |
| 修繕維持費 Maintenance |
所有する物件の維持費・改装費。 | ケースによる |
| 管理組合費 Strata Levy ・Sinking Fund Levies ・Administrative fund levies |
ユニット（アパートタイプ）の場合、建物の共同エリアの修繕費・維持費等をカバーする管理組合費用を支払う必要があります。支払周期は四半期に一度／3ヶ月毎が一般的。 管理組合費には、定期的にかかる費用（ランニングコスト）例えば、共同エリアの清掃代、エレベーターの点検費用、庭のお手入れにかかる費用、保険代等に当てられるAdministrative fund levies、そして、共同エリアの修理や改装等をカバーするSinking Fund Leviesがあります。 これらの費用の割当金額は、所有している物件面積を元に割り出されますが、建物の将来的なプロジェクト計画や大規模な修理や改装の必要性により、各家主（オーナー）に請求される費用は変動しますので、予算は余裕を持って見積もっておくことをおすすめします。 又、プールやジム、サウナ等がファシリティ―が充実しているマンション等は、維持費が結構かかるので要チェックです。 |
ケースによる |
上記の諸経費の概算は、どのような物件を購入するのかにより変わってきますので、どのような諸経費が必要なのか等、目安としてお考え下さい。
保有時にかかる費用
| 管理組合費用 | 例）2Bed 年間$5,000前後、※物件の立地、設備などにより異なります |
|---|---|
| 市税、水道代 | 年間約$1500程度 |
売却時にかかる費用
| 弁護士費用 | 物件により異なりますが、目安は$2,000前後 |
|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 3％前後 |
シドニー不動産 ご購入の流れ
予算の明確化- 自己資金額にもよりますが、現在の収入額の約5倍と考えるとよいと思います。また、頭金は購入価格の約20％準備できることが理想です。物件購入時には、頭金の他に上記に記したような諸経費がかかりますので、その分を計算に入れておかなければなりません。
ローンの相談／プリアプルーバル（借入金の仮承認）- 現在の収入＋自己資金額をもとに、銀行またはモゲージブローカーへ依頼し、借入可能金額を算出し、プリアプルーバル（借入の仮承認）を取ることが可能です。銀行からの借入可能金額と適正物件購入価格を正確に把握ができれば、その価格を元に地域や物件タイプの絞込みができ、物件探しの際に時間短縮ができます。
購入物件の選定- 「自分が購入できる住まい」と「憧れの住まい」に上手く折り合いをつけていかなければなりません。自分のライフスタイルに、または将来的な家族計画等に合わせて、地域、物件タイプ、間取り等を絞り込んでいきましょう。オーストラリアでは基本的に永住ビザを持っていない方は、新築物件しか買うことができませんのでご注意ください。
住まいを探す、物件を見学（インスペクション）- 物件の絞込みがある程度できたら、いよいよお楽しみの物件探しと見学です。物件探しは通常、不動産エージェント、インターネット、新聞、街角の看板等にて捜すのが一般的です。
申込書の記入- 気に入った物件が見つかったら申込書を記入し、手付金の一部（イニシャル・デポジット）を支払います。イニシャルデポジット（通常10％）は、物件を押さえるための「申し込み証拠金」に相当し、正式な契約手続きを行わない時は全額返金されます。
売買契約手続き- 買主・売主双方に弁護士を立て、売買契約手続きを行います。契約書内容に問題がなくインスペクションを完了し、正式なローン承認の確認が取れ次第、売主側が用意した売買契約書にサインをし、双方の弁護士にて契約書を交換します。クーリングオフ期間は、契約締結日から5営業日以内です。クーリングオフピリオドの適用がない場合（例：競売にて購入した場合など）もありますので注意が必要です。
必要な調査（インスペクション）を行う。- 建物の構造の問題点がないか、管理組合の資金繰りの状態、害虫の問題がないか等、このまま契約をすすめて良いのかどうか調査をします。これらのインスペクション費用は買主負担となり、問題が見つかれば契約破棄（ペナルティーとして購入物件価格の0.25％の支払が必要）、あるいは更なる交渉を入れることになります。
決済（セトルメント）／登記移転- 決済日は、通常、完成物件であれば契約日から6週間後に設定し、決済日には、手付金残金とローン支払が発生し、弁護士が登記移転手続きを行います。鍵の引渡しは、決済日以降に行われます。
お引越し- 決済が完了すれば、いよいよ新居へお引越しです。
- 契約完了
以上はシドニーでの一般的な住宅用不動産の購入の手順です。
物件により異なる場合がございますのでご了承ください。
コラム 日本とは異なるシドニーでの不動産売買契約の仕組み
不動産売買における契約時の日本との大きな違いは、第3者である「弁護士」を買い主、売り主双方に立てることです。（アメリカでの「エスクロー会社」と同じ役割）第3者が間に立つことにより、より公正な取引と、消費者保護が徹底されることになります。弁護士は、日本でいう「司法書士」と「決済銀行」を兼ね備えた役割を担うことになります。弁護士は、契約内容の確認はもちろん、契約が滞りなく行われるよう、売り主との連絡を取り計らってくれます。シドニーにも多くの弁護士事務所がありますが、全員が日本語を理解できるわけではないので、日本人との不動産売買取引に実績のある、信頼できる弁護士事務所を利用することをお勧めします。
