スターツグループはおかげさまで創業50周年を迎えました

海外不動産投資物件情報

New York ニューヨーク編

不動産投資家向け ニューヨークの魅力

2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会(AFIRE)が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となりました。(2013年度は1位)。世界中から様々な人・モノ・食・新しい文化などが集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街です。ニューヨークの不動産における魅力(特にマンハッタン)は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待しています。世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けましたが、その回復も早く、安定性を実証しています。
現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行しています。これからも、世界中が注目するニューヨークから目が離せません。

ニューヨークの不動産価格指数

下記グラフは、アメリカ・ニューヨークにおける不動産(戸建のみ)価格を、2000年度の平均値を100として指数化したものです。変動を把握するため、不動産価格に影響する個別性(所在地や面積、築年数等)を排除する推計方法で指数化されています。

グラフ:ニューヨークの不動産価格指数

出典)S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス

ページトップへ

ニューヨーク不動産を売買する際にかかる諸費用

ニューヨーク市でのコンドミニアム購入時の諸費用

■現金で購入の場合

弁護士費用 $2,000~2,500
管理会社、組合審査費用 $1,000~$2,000
タイトル保険 $100,000毎につき$450
調査諸経費 $500~$1,000
登記費 $300

■以下は状況に応じで追加

売買価格が$1,000,000以上は
マンションタックス
売買価格の1%

■住宅ローンを組んだ場合は以下を追加

モーゲージタックス $500,000未満 ローン金額の1.8%
モーゲージタックス $500,000以上 ローン金額の1.925%
ローン申請費用 $500~$1,000
鑑定費用 $500
銀行弁護士費 $1,000
調査諸経費 $500~$1,000
登記費 $300

■開発業者から購入の場合は以下を追加

ニューヨーク市譲渡税 $500,000未満 売買価格の1%
ニューヨーク市譲渡税 $500,000以上 売買価格の1.425%
ニューヨーク州譲渡税 $100,000毎につき$4
開発業者の弁護士費用 $1,500
最初の管理費準備金 $2,000

現金でご購入の場合、売買金額の2~3%、ローンをご利用になられる場合は、売買金額の5~6%が購入時に必要なおおよその諸経費の目安となります。
※金額は全て概算となりますので、おおよその目安としてご参照ください。

保有時にかかる費用

固定資産税 評価額の約0.3~1.3%
管理費(修繕積立金、水道代など) 物件による
所得税 ・累進課税10~35%(連邦)
・累進課税1~9.3%(ニューヨーク州)

売却時にかかる費用

キャピタルゲイン税(連邦) ・通常所得税率の適用(短期・所有1年未満)
・0または15%(長期・所有1年以上)
不動産会社への仲介手数料 物件価格の約6%
エスクロー費用等諸費用 物件価格の約4%
ニューヨーク譲渡税 売却益の1~9.3%(累進課税)
減価償却還付税 売却益の約25%
(売却益がある場合) 売却益の約25%

ご注意点
※費用はあくまで目安です。物件により異なります。
※日本での申告分の税金は含んでおりません。
※アメリカでの法改正により、費用が変化する事があります。

ページトップへ

ニューヨーク不動産 ご購入の流れ

  • Step1不動産会社への問い合わせ

    使用用途(自己用・投資用)、資金計画(ご予算・ローン利用の有無)、マーケット(相場)のご理解、 税務上のメリット・デメリット等購入全般における方向性を決定します。

    日本における不動産購入とは異なり、物件ご購入時に買主様は手数料を支払う必要がありません。

    インターネットで情報収集等を行う事も容易となっていますが、自力でお探しになられるより、当初より不動産会社とコンタクトを取り、ご要望をお伝えいただいた上で物件探しを依頼した方が、効率良く不動産を購入することができます。

    物件情報につきましても、私ども不動産関係者では共有の情報検索システムを利用し、物件検索を行うのが一般的ですので、複数の営業担当者に依頼してもご見学できる物件は同じです。信頼のおける専属担当者を決定し、御不明点を解消しながら進めていく事が、結果的にお客様のご満足いただける可能性が高くなります。

  • Step2物件内覧
    周辺環境・治安面・物件の老朽化・利便性等を視野に入れ、物件をご覧ください。特に購入後に賃貸を想定される場合は、どの様なご入居者がその物件に入居するのかというターゲットを明確にした上で、物件を選定されることが大切です。
  • Step3オファー(購入お申込み)
    お気に召された物件が見つかましたら、オファーを入れます。(日本の買付証明書にあたります)オファーには、希望売買価格・ローンの有無・クロージングの希望日・その他の要望等を記入します。ローン利用の場合には、予め仮承認を金融機関から取り付け、それをオファー時に提示することで売主様への信頼感も高まります。
  • Step4売買契約

    契約金は、一般的に売買金額の10%となります。日本の不動産取引商習慣との違いとしては、宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」がありません。重要事項説明書の記載内容については、主任者が役所をはじめ各機関を調査し報告書を作成しますが、こちらでは売買契約書の作成をはじめ、売主様・買主様双方の弁護士が大きく関与します。また、日本のマンション売買契約時に必要となる管理組合からの「重要事項調査報告書」は、こちらでの「ファイナンシャルステートメント」(購入物件の運営・財政状況が記載)に類似します。この内容も弁護士に確認してもらい、近年急激な管理費の値上がり等が無いか、財務状況等の確認を依頼します。

    以上の様な内容も含め、弁護士同士で質疑応答を繰り返し、契約書を完成させるところも日本とは異なります。

    信頼おける弁護士の選択や、何よりも日本と商習慣の違いを踏まえ、お客様がご不安にならない様にしっかりとしたサポートができる不動産会社との出会いが、契約の成功につながります。

  • Step5ローンの手続き

    必要事項を記入の上、必要書類(確定申告書や収入証明書等)と共に申込書を提出します。その後、金融機関サイドにて物件鑑定が行われますが、ローンの実行金額はその鑑定結果によって決定されますので、必ずしも売買金額が対象となるわけではありません。

    上記の内容を基に、銀行より融資実行を約束する「Commitment Letter」が発行されます。

    [ その他の手続き ]

    タイトルサーチ:日本では法務局の閲覧にて各種権利を確認し、司法書士が登記申請を行うのが一般的ですが、こちらでは、弁護士がタイトルカンパニーに依頼し、物件の権利(所有権の確認、抵当権の有無)を確認します。

    ボードパッケージ(管理組合への申請):管理組合に必要書類を提出し、入居の許可を申請します。この手続きは約1ヶ月程度かかり、ほとんどの場合は認可されますが、書類の記載内容に不備がある場合差し戻されるなど時間が余分にかかる場合がありますので、担当エージェントと十分に確認を行いながら進めて行くことが大切です。

    インスペクション(物件室内の最終確認):クロージングまでに、室内の最終確認を行います。水周りの設備関係や建具の開閉状況等を確認し、不具合が見つかった場合にはその費用負担や修繕時期について取り決めを行っておきます。

  • Step6クロージング
    日本での「決済」にあたります。最終的な残金、諸費用の支払い、鍵の受取等を行います。後日担当弁護士より、クロージング時の支払い費用等をまとめて記載した書類が送られてきます。税金の申告や、将来売却することがあった場合に必要となりますので、大切に保管してください。
  • 契約完了

以上はニューヨークでの一般的な住宅用不動産の購入の手順です。
物件により異なる場合がございますのでご了承ください。

ページトップへ

ニューヨーク不動産 ご売却の流れ

  • Step1物件の無料査定
    現在マーケットに出ている類似売り物件の価格、過去の成約事例、その物件が持つ特性などから売出価格を提案させていただき、お客様のご希望売却時期等もお聞きしながら、売出価格を決定いたします。必要に応じて、リフォーム等の提案をさせていただきます。
  • Step2物件売却専任契約
    売却金額・専任期間・仲介手数料などを明記した専任契約書を、お客様と弊社との間で締結します。
  • Step3物件売却活動
    エリアの不動産会社が情報共有として利用する専用のデータベースに、お客様の物件を登録し、同業他社へも幅広く物件を広報します。また、自社のHPへの物件掲載や、自社内で購入を検討されているお客様へも、スピーディーに物件情報をお知らせいたします。また、現地オープンルームを開催し、物件の魅力をダイレクトにお伝えいたします。
  • Step4購入の申し込み(オファー)
    予定買主様からのオファーに対し、その内容(希望購入価格・ローン利用の有無・引渡し希望日等)を確認し、必要に応じてカウンターオファー(買主様からの希望に対し、さらに売主様からの希望を伝えます。)を行います。
  • Step5売買契約
    弁護士を選定し、契約書の作成を依頼します。買主様がローンを利用する場合は、モーゲージ・コンティンジェンシー(日本のローン条項)が含まれますので、弁護士にその内容をしっかりと確認します。手付金は売買金額の10%が一般的です。
  • Step6クロージングまでの準備

    [ 管理組合への申請 ]

    売買契約に伴いオーナーが変わりますので、買主様と共に管理組合にその申請を行います。この申請に伴い諸費用が発生いたしますので、予め担当エージェントに確認をおとりください。概ね3週間前後で、ほとんどの申請は認可されます。

    [ 委任状の作成 ]

    日本にお住まいのお客様で、クロージングにお立会いできない場合は、弁護士等への委任状が必要となります。この委任状の作成は、アメリカ大使館における公証が必要となります。公証はインターネットによるアポイント制となっておりますので、余裕を持ってお取り組みください。

    [ 物件の最終確認 ]

    クロージング日の概ね1週間前頃に、買主様による物件の最終確認が行われます。この時点で、設備等に不具合があった場合には、売主様の負担による修繕の必要があります。

    [ クロージング ]

    買主様から残代金を受領した後、鍵を引き渡します。固定資産税等の必要諸経費の精算もこの時点で行います。

    [ 売却時にかかる税金 ]

    利益(売却金額より、購入額から売却時までの減価償却を控除された金額)に対して、15%が連邦から課税されます。売却に関する経費も利益から控除されます。

    なお、アメリカ非居住者の場合、Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)と呼ばれる、売却額に対して約10%の源泉徴収が義務付けられます。(ニューヨーク州は、利益に対して8.82%を課税します。(翌年の確定申告により、還付される場合もございます。その他、ライク・カインド・エックスチェンジと呼ばれる税法があり、この税法に従うと売却で生じたキャピタルゲインに対する税金を先送りにすることが可能です。

    ※税務全般に関しましては、必ず専門家にご確認ください。

  • 売却完了

以上はニューヨークでの一般的な住宅用不動産の売却の手順です。
物件および買主様により異なる場合がございますのでご了承ください。

ページトップへ

TOPページへ戻る