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海外不動産投資物件情報

Kuala Lumpur クアラルンプール編

不動産投資家向け マレーシアの魅力

8年連続で日本人の住みたい海外ナンバーワン(ロングステイ財団統計調べ)となったマレーシア。マレーシアが過去20年間でマイナスの経済成長となったのはたったの2回、90年代後半の東南アジア通貨危機と2008年のリーマンショックの影響を受けた時だけです。昨今のGDP成長率は5%前後をキープしており、ほぼ完全雇用といえる低失業率を誇ります。クアラルンプール市はもはや途上国とはいえないような高層ビルに囲まれた緑豊かな首都として、経済成長の真っただ中にあります。持続的な経済成長を遂げる国という点から投資先としては魅力的といえるでしょう。また、地震や台風のないマレーシアには世界的に見ても、天災のリスクが非常に低い地域と言えます。観光を推進している国だけあって、ツーリストポリスの設置や、市街地・高級住宅街には日本風の交番がある等、比較的治安のよい国でもあります。
居住する場所としても、投資先としても非常に魅力的な国マレーシア。マレーシアで快適な生活をお過ごしになってみてはいかがでしょうか。

マレーシアの不動産価格指数

下記グラフは、マレーシアにおける不動産(戸建のみ)価格を、2000年度の平均値を100として指数化したものです。変動を把握するため、不動産価格に影響する個別性(所在地や面積、築年数等)を排除する推計方法で指数化されています。

グラフ:クアラルンプールの不動産価格指数

出典)National Property Information Center, Malaysia

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マレーシアで不動産購入後、賃貸運用・転売する際のご注意点

マレーシアで不動産物件を購入するに当たっては、外国人最低購入価格(100万リンギット=約3,100万円)以上の物件であれば、原則として、制限なく自由に購入することができます。

  • ビザ、滞在許可、その他不要
  • 海外居住者(日本居住者等)でも購入可能
  • 銀行口座等がマレーシア国になくても可能

賃貸運用

物件購入後、賃貸に出して運用する場合、以下の点を考慮する必要があります。

  • ■賃貸しやすい物件
    外国人赴任者の居住地域以外の高級物件は、貸出が難しいことがあります。物件内容だけではなく、その所在地や周辺セキュリティー、駐車場等を十分考慮することが重要です。
  • ■家賃受け入れのためのマレーシア国内の銀行口座開設
    マレーシアでの銀行口座開設は、マネーロンダリング防止のため、非常に厳しくなっています。口座開設にはいくつかの要件があります。
  • ■マレーシア国内における所得税支払い、確定申告
    マレーシア国内の家賃収入はマレーシアで所得税が課税されます。1月~12月までの収入を翌年4月末日までに確定申告する必要があります。
  • ■借主探し
    マレーシアにおける高級物件の借主の大半は「エクスパトリアット」と呼ばれる外国人赴任者です。どうやって借主を探すかが重要であると同時に、適切な家賃設定を行う必要があります。
  • ■賃貸準備
    マレーシアの高級物件は、原則としてフルファーニッシュで貸出されますが、一般的な新築物件は、引渡し後、入居・貸出前に内装工事の追加や家具・電化製品等の購入が必要となります。また、ガス、電気、水道については、原則として大家さん名義で契約し、その使用料を借主さんが支払います。これらの手配が完了した時点で、賃貸が可能となります。
  • ■賃貸管理
    借主様が見つかりご入居された後も、大家さんは以下の対応が必要となります。
    1. 固定資産税の支払い
    2. マンション管理費・修繕積立金の支払い
    3. 火災保険料の支払い
    4. 故障・トラブル等への対応
    5. 家賃入金管理・保証金等の管理

転売

物件の転売を行う場合、買主様を探すと同時に、適切な値付けが不可欠です。また、RPGT(不動産利得税)と物件価格動向を考慮し、適切な時期に転売を行わないと多額の税金が課せられたり十分な転売利益を得られなかったりする場合があります。転売には、州政府許可の取得に3~6ヶ月程度が必要となると同時に、契約書作業、登記変更作業等も必要となります。

◇ ◇ ◇

マレーシアでは魅力的な新築物件が多数計画され、次々と竣工していますが、不動産運用に適切ではない物件も多数あります。また、残念ながら、販売後のアフターサービス等が不適切な業者も数多くいることは否めません。

あなたが購入されようとしている物件は、上記対応が十分ですか?
全世界で長年にわたる不動産取引をサポートしてきたスターツでは、物件の購入だけではなく、上記対応も全てお引き受けしております。
お気軽にご相談ください。

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クアラルンプール不動産を売買する際にかかる諸費用

購入時にかかる費用

2014年2月現在、物件価格以外に下記の費用が必要となります。

印紙税(売買契約書) 初めのRM100,000まで RM100につきRM1
次のRM400,000まで RM100につきRM2
RM500,000を超える部分 RM100につきRM3

例:RM1,000,000の物件の場合
RM1,000+RM8,000+RM15,000=RM24,000

売買契約書面費用(弁護士費用) ~RM150,000 1%
RM150,000~RM1,000,000 0.7%
RM1,000,000~RM3,000,000 0.6%
その他費用 州政府合意取得、登記、固定資産税登録、売買契約書以外にも費用がかかります。物件価格により異なりますが約RM5,000~10,000程度となります。
弊社コンサルティング手数料+サービス税 3%(物件価格がRM1,000,000以下の場合は異なります)+0.18%
ユティリティー保証金 電気・ガス・水道等を引くに当たり、それぞれの電力会社、ガス会社、水道会社等の規定の保証金が必要となります。会社、コンドミニアムにより異なりますが、RM1,000~RM1,500の見込みです。
コンドミニアム管理費用(差額分) 現オーナーがコンドミニアム管理費用を払っている場合、購入時期により、差額分を現オーナーに支払う必要があります。
固定資産税(差額分) マレーシアの固定資産税(アセスメント・フィーおよびクイット・レント)を現オーナーが支払済みの場合、購入時期により、差額分を現オーナーに支払う必要があります。
火災保険 コンドミニアムの管理組合より、火災保険加入を義務付けられるケースがほとんどです。物件価格の0.1%程度が標準的です。また、任意で家財保険等への加入をご検討ください。

※上記は標準例で、物件・地域によっては上記以外の費用が必要となるケースがあります。
また、管理組合費用、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、光熱費基本料等が居住の有無にかかわらず、ご購入後、毎月発生いたします。

保有時にかかる費用

固定資産税
(クイットレント・アセスメントフィ)
評価額の約0.2%
※正確な金額購入後3ヶ月くらいに判明
管理費 1m²あたり約2.2~3.3RM
修繕積立金 管理費の約10%
火災保険 物件価格の約0.2%(年間)

売却時にかかる費用

不動産利得税 ・5%(購入から6年以上の売却)
・30%(購入から6年未満の売却)
不動産会社への仲介手数料 物件価格の約3%
売買契約書作成に関する弁護士費用 0.4~1%

ご注意点
※費用はあくまで目安です。物件により異なります。
※日本での申告分の税金は含んでおりません。
※マレーシアでの法改正により、費用が変化する事があります。

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クアラルンプール不動産 ご購入の流れ

  • Step1購入物件の確定
    弊社では、不動産物件のご購入に当たっては、竣工前の物件(新築)、竣工済みの物件(中古)の如何に係らず、事前に物件あるいは物件所在地の周辺をご見学されることをお勧めしております。一度もマレーシアへ訪問せずに物件ご購入を希望される場合も、弊社でフルサポートをご提供することが可能ですが、是非一度、マレーシアを訪問され環境等をご覧ください。なぜ、マレーシアが投資先として素晴らしいかのご理解にもつながるかと思われます。中古物件の場合、弊社ではご購入価格が周辺相場に対して適切かどうかのアドバイスもさせていただきます。
  • Step2申込金の支払い
    物件が確定されましたら、申込金を支払います。申込金の額は物件により異なります。竣工前物件の場合RM10,000程度から物件価格の2~3%が普通です。中古物件の場合、物件価格の2~3%程度となります。
  • Step3住宅ローン手配
    マレーシア国内銀行による住宅ローンをご希望される場合、現地銀行でのローン申請を行います。ローン申請に当たってはご本人様が各銀行へ出向くことを要求される場合がほとんどです。また、同時にマレーシア国内銀行口座開設手続きも行います。ローンを利用されない場合はこの手続きは不要です。マレーシア国内銀行の住宅購入貸出金利は、現在、年率4%後半から5%台となっております(借主様の資産状況、銀行経歴等により異なる場合があります)。
  • Step4売買契約書(SPA)、譲渡契約書(MOT)の締結
    弁護士により売買契約書を作成し、ご署名等をいただきます。契約書の内容に関しましては、弊社にて専門的見地からチェックを行い、サポート、アドバイスを差し上げます。この時点で契約書作成費用および印紙税が必要となります。また、売買契約書ご署名から14日以内に、物件価格の10%から支払済みの申込金を引いた額を頭金として支払います。
  • Step5州政府への譲渡許可申請
    弁護士を通じ、州政府等へ譲渡許可の申請を行います。これには3~6ヶ月程度の期間を要します。
  • Step6残金の支払
    中古物件の場合、州政府より譲渡承認が出次第、通常1ヶ月以内に残金の支払いを行います。なお、3ヶ月以内に残金の全額支払いが行われない場合、売買の不成立となったり、延滞金等が必要になる場合がありますので、ご注意ください。
    竣工前の新規物件の場合、工事の進捗に合わせ、段階的に残額の支払いを行います。支払のタイミングおよび支払い額は物件により異なります。
    住宅ローンを利用する場合は、最初に自己資金分から支払を行い、ローン部分については、自己資金を超えた段階で支払タイミングに合わせ支払いを行う形となります。
  • Step7移転登記・鍵引渡し
    残金の支払い完了後、速やかに移転登記手続きを行います。同時に鍵引渡しを行います。なお、新築物件の場合、竣工後、鍵引渡しに数ヶ月かかる場合があります。引渡しまでにかかる経費は、印紙税等すべて含め、物件価格の6~8%程度となります。なお、新築物件の場合、一部費用を開発会社が負担する場合があります。
  • 契約完了

これでマレーシアの物件はあなたのものとなりました。

鍵引渡し時に、物件の瑕疵・不備・不良等があるかどうかの確認をお忘れなく。
新規物件の場合、建築会社等の保証が付きますが、中古物件では、後からクレームができない場合がほとんどです。
スターツでは鍵引渡し時の確認も含め一貫してサポートさせていただいております。

以上はマレーシアでの一般的な住宅用不動産の購入の手順です。
物件により異なる場合がございますのでご了承ください。

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クアラルンプール不動産 ご売却の流れ

  • Step1売却価格(予定)の決定
    対象となる不動産の売却予定価格の算定を行います。実勢相場および周辺の取引価格、内装・設備、および売却主様のご要望等を伺い、売却予定価格を決定いたします。なお、不動産査定をご希望される場合は、パートナーの不動産鑑定資格所有エージェントが鑑定を行います(費用が発生します)。
  • Step2売り出し
    広告や不動産エージェントネットワーク等を利用し、購入される方を探します。お客様のご希望により、広告等を行う場合、費用が発生する場合があります。
  • Step3買主候補へのオファーレター
    買主候補が見つかった後、販売価格・各種条件等の調整を行い、合意ができた段階でオファーレターを発行します。複数の買主候補がいる場合、オファーレターは原則、先に購入合意ができた候補に発行します。オファーレター発行後、一定期間以内に買主より合意(オファーレターへの署名によります)が得られない場合、次の候補にオファーレターを発行する場合もあります。
  • Step4申込金の受領
    オファーレターへの署名と同時に、買主候補は申込金(価格の2~3%程度)を支払い、これを受領した段階で買主が決定します。申込金受領後、他の人へ売却することはできません。
  • Step5売買契約書(SPA)、譲渡契約書(MOT)の締結
    弁護士により契約書を作成します。契約書の内容に関しましては、専門的見地からチェックを行い、サポート、アドバイスを差し上げます。
    契約書内容が確定しましたら、買主の署名・売主の署名を行い、印紙税を支払います。一般的に契約書作成費用および印紙税は買主が負担しますが、売主として別途弁護士を付ける場合は弁護士費用が発生します。売買契約書の締結から14日以内に物件価格の10%から支払済みの申込金を引いた金額が頭金として買主より支払われます。
  • Step6州政府への譲渡可申請
    弁護士を通じ、州政府等へ譲渡許可の申請を行います。
    これには3~6ヶ月程度の期間を要します。
  • Step7残金の受領
    州政府より譲渡承認が出ると、買主は物件価格の残金を支払います。譲渡承認後、通常1ヶ月以内に残金が支払われます。州政府の譲渡承認が下りないことは殆どありませんが、万一、承認されない場合、受け取り済みの物件代金の返還を行う必要があります。
    なお、3ヶ月以内に残金の支払いが買主より行われない場合、売買の不成立となったり、あるいは延滞金等が必要となる場合があります。
  • Step8移転登記・鍵引渡し
    残金を受領した後、速やかに移転登記手続きを行います。同時に鍵引渡しを行います。
    引渡しまでにかかる経費は、物件価格の3~4%程度となります(物件および取引内容により異なります)。
  • Step9不動産利得税の支払い
    物件の売却により利益が発生した場合、不動産利得税(Real Property Gain Tax – RPGT)が課税されます。これはマレーシアに居住しているか否かにかかわらず課税されますのでご注意ください。税率は不動産取得日から5年以内の処分の場合、外国人(永住権保有者を除く)は利益の30%、6年目以降の処分については5%となります。また、支払の一部もしくは全部が現金の場合、購入者が購入総価格の2%を源泉徴収し、処分の日から60日以内に政府に対して支払を行います。なお、不動産利得税には控除項目がありますので、詳細に関しましてはお問い合わせください。また専門の税理士、会計士をご紹介することも可能です。
  • 売却完了

以上はマレーシアでの一般的な住宅用不動産の売却の手順です。
物件および買主様により異なる場合がございますのでご了承ください。
弊社をご利用いただき売却される場合、上記の全てにわたって弊社よりサポートさせていただきます。

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長期滞在ビザ MM2Hの取得

長期滞在ビザ MM2Hとはマレーシアと国交のある国の方なら誰でも申請出来る最長10年の長期滞在ビザです。

・年齢制限がなく最長10年間の滞在許可を得ることができます。出入国も自由、滞在義務もありません。10年経過後も更新手続きを行い、移民局から許可が下りれば更新も可能です。
・配偶者、21歳未満の子供、60才以上の申請者の両親も帯同可能です。
・不動産購入時に、住宅ローンの借入限度額を引き上げられる可能性があります。
・マレーシア国内の銀行で口座を開設することができます。定期預金金利は3%台と日本より高金利です。
・自動車を免税で輸入・購入できます。適用には規程がありますので、詳細は弊社までご確認ください。
・マレーシアで税法上の居住者(年間183日以上滞在)になれば、年金が非課税で受け取れます。

※上記内容を受けるには諸条件が必要です。詳しくはマレーシア政府観光局サイトをご参照ください。
弊社よりサポートも可能です。

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