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海外不動産投資物件情報

Guam グアム編

不動産投資家向け グアムの魅力

日本から最も近いアメリカ、グアム。飛行時間は約3時間半、週末を利用すれば仕事の支障なく往来が可能な観光地でもあります。その手軽なグアムの不動産投資の魅力として、まず、以下のいくつかの理由があげられます。
(1) 物件価格の低さと高い利回り
2014年の中間価格帯はコンドミニアムで約$170,000、一戸建で$240,000ですが、安定した賃料による高利回りが期待できます。その理由は、アメリカ連邦政府より支給されるグアム米軍基地勤務者の家賃補助制度やグアム進出企業の駐在員による底堅い賃貸需要があるからです。
(2) 高い建物比率と税金面でのメリット
土地:建物の比率は概ね20:80であり、原価償却についても節税効果が期待できます。加えてグアムはアメリカの準州と呼ばれていますが州ではなく、州税が基本的にありません。よってアメリカ不動産投資での税に関しては米国他州と比較しても有利といえます。
(3) 今後の発展
観光地としての側面に加え、グアムは日米両政府合意による米軍沖縄海兵隊の移転地として経済の進行、インフラや住宅の拡充により不動産市況の更なる発展が期待されています。以上の理由によりグアムは不動産投資先として最も魅力あるエリアの一つと言えるでしょう。

グラフ:グアムの不動産価格指数

グアムの不動産価格指数

下記グラフは、グアムにおける不動産(戸建のみ)価格を、2000年度の平均値を100として指数化したものです。変動を把握するため、不動産価格に影響する個別性(所在地や面積、築年数等)を排除する推計方法で指数化されています。

グラフ:グアムの不動産価格指数

出典)グアム不動産業協会MLSデータ

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グアム不動産を売買する際にかかる諸費用

購入時にかかる費用

登記手数料 これらあわせて購入金額の0.5%~2.0%が目安です。
購入の場合、不動産業者経の仲介手数料は必要ありませんが、コンサルティング等の契約をしている場合はその費用が必要になる場合があります。
権原保険料
エスクロー手数料

売却時にかかる費用

登記手数料 左記2項目あわせて 物件売却金額の0.5%~1.5%が目安です。
エスクロー手数料
仲介手数料 売却不動産によって異なりますが以下が相場となります。ただし仲介手数料は不動産業者と依頼人(不動産所有者)との合意により決定するのが基本です。
戸建、マンションなどの居住用物件:売却金額の6%
土地:売却金額の10%
商業用物件:売却金額の5%
仲介手数料は売主様が、買主様・売主様双方の手数料を支払います。また、売却のためのコンサルティング契約等が結ばれている場合は費用が必要になる場合もあります。   

税金

外国人(企業も含まれます)が不動産を売却した場合
源泉徴収税:売却価格の10%(FIRPTA) FIRPTAは Foreign Investment in Real Property Tax Act (外国人不動産投資税法)の略で、売主様が外国人である場合には、売却金額の10%が源泉徴収されるという法律です。つまり、日本人売主様が物件を$100,000で売った場合、$10,000がFIRPTAとしてエスクローで源泉徴収されます。外国人オーナーが売却して利益を得た後の納税漏れを想定して作られた法律と思われます。売却益がないか、売却益が源泉徴収された額より低い場合は売却した年の税務確定申告をすることで還付を受けることができます。詳しくは国際会計事務所またはグアムにある会計事務所にご確認ください。

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グアム不動産 ご購入の流れ

  • Step1購入の相談
    購入不動産のタイプ(戸建、マンション、その他)、予算、使用目的等をお聞きし物件を選定します。
  • Step2物件の視察
    ご自分の目で視察されることをお勧めします。
    スターツ グアム リアルティーが物件案内のご手配をいたします。
  • Step3購入の申し込み
    価格や条件を付けて購入の申込書を作成し売主様に提出します。このとき購入申込金(Initial Deposit)として$1000~$10000の金額を添えて申し込むのが通例です。
  • Step4交渉・合意設立
    提出した購入の申し込みについて売主様と交渉し合います。
    双方の合意が得られた場合、申込金は購入金額の一部にあてられ保管されます。合意に至らなかった場合、申込金は返還されます。
  • Step5契約の進行
    双方サイン済みの売買契約書が作成されれば、エスクローという第三者機関が双方の間に入り契約の進行を行います。エスクロー会社は不動産の権利関係の調査を行いまた、買主様の権利保全のために保険会社を通して権原保険をかけ、物件価値に問題がないことを確認します。エスクロー会社は また、購入資金の買主様から売主様への移転、明細書の作成、権利関係の当局への登記等も行います。
  • Step6登記書類の公証
    買主様は公証人の前で登記書類にサインをする必要があります。
    日本ではアメリカ大使館、領事館や英語書類の公証 機能を持っている公証役場でも行えます。もちろんグアムで行うことも可能です。
  • Step7売買の完了(クロージング)
    買主様からの購入金額の移転と契約に付随した条件の履行が可能と確認されれば、それらの移転と同時に不動産の権利が買主様に移転し不動産の売買が完了します。
  • 契約完了

以上はグアムでの一般的な住宅用不動産の購入の手順です。
物件により異なる場合がございますのでご了承ください。

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グアム不動産 ご売却の流れ

  • Step1売却のご相談
    所有不動産の売却に関するご相談を承ります。
    所有不動産の相場、取引事例等を参考にしながら売却するかどうかを決定していただきます。
  • Step2媒介契約の締結
    不動産を売却するための仲介業者としてスターツグアムと契約を結んでいただきます。
    また売却物件の売出し価格を決定していただきます。
  • Step3広告販売活動
    MLS(Multiple Listing Service)と呼ばれるグアムの登録不動産業者がアクセスできる物件紹介サイトに売却物件の情報を掲載します。加えて他不動産エージェントや買主様に対し物件案内・販売広告活動を行います。
  • Step4交渉・合意
    買主様が現れた場合、価格や支払条件、その他の購入希望条件が記入された買い付け書が送られてきます(オファー)。売主様がこれらの条件に同意された場合、この時点で売買契約が有効となります。また、条件が合わなければ、価格等の条件を修正した書類(カウンターオファー)を売主様側が提出し交渉し合います。このやり取りを経て、両者の条件が合致した時点で契約が有効となります。契約が成立した場合、このオファー、カウンターオファーの書類が、そのまま売買契約書となります。
  • Step5契約の進行
    双方サイン済みの売買契約書が作成されれば、エスクローという第三者機関が双方の間に入り契約の進行を行います。エスクロー会社は不動産の権利関係の調査を行い物件価値に問題がないことなどを確認します。またその売却に関する条件の履行確認を行います。エスクロー会社は購入資金の買主様から売主様への移転、明細書の作成、権利関係の当局への登記も行います。
  • Step6登記書類の公証
    売主様は公証人の前で登記書類にサインする必要があります。
    日本ではアメリカ大使館、領事館や英語書類の公証機能をもった公証役場でも行えます。もちろんグアムで行うことも可能です。
  • 売却完了(クロージング)

    買主様からの購入金額の移転とその他売買契約に付随した条件の履行が確認されれば、購入資金の売主様への移転と同時に不動産の権利が買主様に移転し不動産売買が完了します。

以上はグアムでの一般的な住宅用不動産の売却の手順です。
物件および買主様により異なる場合がございますのでご了承ください。

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