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１．チョンセ権設定とは？
韓国と日本の不動産賃貸借契約の相違点のひとつに、高額保証金（千万ウォン単位～億ウォン単位）があります。特に韓国では、高額の保証金のみをオーナーに預け賃貸料を支払わないというチョンセ制度というのが根強くあります。しかし、個人のオーナーさんにこれだけ高額の保証金を預け入れることは高いリスクを伴うため、保全策を立てなければなりません。そこで有効的なのがこのチョンセ権設定です。
チョンセ権は不動産の登記簿に賃貸借契約に伴い保証金をオーナーに預けていることを質権化することを言い、一般の抵当権と同じく順位により保護されますので、オーナーが倒産し保証金返還不能になった場合に競売手続きを経て返還してもらうことが可能になります。
また、オーナーが契約満期になっても保証金を返してくれない場合には、このチョンセ権を以って競売申請をすることができます。
2. チョンセ権設定の注意点
①チョンセ権を設定したとしても不動産が競売で落札されない場合は保証金の返還が遅れてしまいます。従って、不動産賃貸借契約をする前に、韓国人にも人気がある物件がどうかを確認する必要があります。
②オーナーによってはチョンセ権設定に同意してくれないオーナーも多くいます。契約前にチョンセ権設定をしてくれるオーナーかどうかの確認が必要です。
③先順位の抵当権がいくら付いているかの確認が必要です。競売で落札されても先順位の金額が多すぎると全額戻って来ない場合もあります。
※その他の保証金保全策としては、預金質権設定や支払い保証保険加入等がありますが、あまり一般的ではありません。
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